인천지방법원 2026타경501889. 서창동 삼성아이파크 비동 5층 502호, 전용 50.4㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 데 있지 않습니다. 임차권자 김경현은 2020.06.01 전입·점유, 2020.05.18 확정일자를 갖추고 있어 2022.01.25 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 139,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 현재 매각가 가정에서는 우선변제 후 89,549,752원이 남습니다.
통상이라면 그 미배당 보증금은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 김경현 임차인에게만 적용하며, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 565-12 삼성아이파크 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.4㎡ · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.06.08 매매 · 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 50,764,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.01.25 갑구 4번 압류입니다. 그보다 앞서 김경현이 2020.06.01 전입·점유하고 2020.05.18 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태입니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2022.07.15 접수됐고 보증금은 139,000,000원입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력 때문에 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경현 | 제5층 제502호 50.4㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.01 대항력 | 2020.05.18 우선변제 | 139,000,000원 | 실질 인수 0 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 크다
삼성I파크B동 전용 50.4㎡와 면적이 매칭되는 실거래 자료는 3건입니다. 전체 평균은 119,333,333원이지만 가격 판단에는 최근 지표를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 105,000,000원, 최신 거래도 2024.07 · 105,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -17.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 51.08㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 49.28㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.04 | 49.85㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.4㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 50,764,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 미배당 보증금을 합친 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가기 때문입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수를 실질 0원으로 보므로, 실질취득액은 50,764,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 105,000,000원의 48.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,313,752원 |
| 1. 임차인 김경현 보증금 · 우선변제 | 139,000,000원 | 49,450,248원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김경현의 미배당 보증금은 89,549,752원입니다. 일반 원칙이면 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표의 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창초등학교 남동측 인근으로, 유사형 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물로 외벽은 인조석붙임 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,402,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 삼성I파크B동은 12세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -17.0%이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 권리분석 결론을 뒤집는 핵심 문서입니다. 김경현 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 원칙상 미배당액 인지. 현재 배당 구조만 보면 임차보증금 139,000,000원 중 89,549,752원이 미배당됩니다. 확약을 배제하면 매수인 인수 위험이 있는 금액입니다.
- 가격 판단은 최근 시세 우선. 전체 평균 119,333,333원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.0%이므로 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 향후 매각가격이나 환금성을 낙관하지 않아야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 12세대 규모이고 실거래 표본은 3건, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 재매각 시 매수층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “확약이 실제로 무엇을 지우는가”가 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 148,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,764,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리분석 없이 그 가격만 보면 결론을 잘못 내리기 쉽습니다. 김경현은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 139,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 89,549,752원이 남아 원칙적으로 매수인이 떠안을 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 김경현 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 50,764,000원으로 내려갑니다. 최근 12개월 평균 105,000,000원 대비 48.3%이므로 확약 반영 후 가격 메리트는 분명합니다. 동시에 최근 거래 추세 -17.0%, 3회 유찰, 12세대 다세대라는 환금성 리스크도 분명합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 말소동의 확약의 확인과 그 효력 범위입니다.
