임차권등기 1.39억은 확약으로 실질 인수 0원 — 서창동 삼성아이파크 502호

인천지방법원 2026타경501889. 인천 남동구 서창동 ‘삼성아이파크’ 비동 502호, 전유 50.4㎡ 다세대주택입니다. 권리의 중심에는 김경현 임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 139,000,000원으로 현재 최저가 103,600,000원보다 큽니다. 다만 이 사건에서는 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음이고, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원*입니다.

그래서 이 물건은 “보증금 1.39억이 있으니 무조건 위험”도 아니고, “최저가가 1.036억이니 무조건 싸다”도 아닙니다. 비교 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가 + 인수액 = 실질취득가입니다. 이 사건은 인수액이 0원*으로 정리되므로 실질취득가도 103,600,000원이고, 제시된 실거래 평균 119,333,333원 대비 86.8%입니다. 다만 12세대 소규모 다세대라 거래 표본이 3건뿐이고, 감정가 148,000,000원은 실거래 최고가 143,000,000원보다 높습니다. 권리 확인은 ‘확약서’, 투자 판단은 ‘환금성’이 승부처입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 ‘확약서 확인형’

권리분석의 기준은 2013.05.24 국민은행 근저당권입니다. 이후의 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 주택임차권등기는 보증금이 139,000,000원으로 크기 때문에, “소멸”이라는 결론만 보고 지나가면 안 됩니다. 이 사건은 김경현 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라, 임차권등기상 실제 임차인은 김경현 1명으로 정리됩니다. 보증금 139,000,000원은 금액만 보면 최저가를 초과하지만, 대항력이 없고 말소동의 확약서가 붙어 있어 이 사건의 실질취득가에는 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 103,600,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 평균보다 낮지만, 표본은 작다

삼성I파크B동은 총 12세대, 사용승인일은 2012.03.27입니다. 제시된 거래 사례는 2022년부터 2024년까지 3건이고, 평균은 119,333,333원입니다. 현재 회차 실질취득가 103,600,000원은 이 평균의 86.8%입니다.

가격만 보면 1회 유찰 후 현재 회차는 실거래 최저가 105,000,000원보다도 1,400,000원 낮은 구간입니다. 반대로 감정가 148,000,000원은 실거래 최고가 143,000,000원보다 높았습니다. 즉 신건 감정가는 부담스러웠고, 현재는 유찰로 가격 매력이 생겼지만, 거래 표본 3건·12세대 소규모라는 환금성 할인은 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 국민은행도 전액 회수하지 못하고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금감

회차가 내려가도 임차권등기 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권 미배당은 커지고, 신청채권자 주택도시보증공사의 회수 가능성은 더 낮아집니다. 입찰자는 배당보다 확약서의 말소 가능성, 점유자 인도, 소규모 다세대 환금성을 중점 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 유사형 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접토지와 등고평탄한 다세대주택 부지로 이용 중이고, 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다. 공시지가는 1,402,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한 허가구역 등이 표시됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등에 한하며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 삼성I파크B동은 12세대 소규모 다세대입니다. 거래 표본이 3건이라 대단지 아파트처럼 즉시 비교 가능한 가격대가 촘촘하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 김경현 임차권등기 보증금 139,000,000원은 금액이 큽니다. 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권등기를 대상으로 하는지 확인해야 완성됩니다.
• 점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태와 인도 과정이 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다. 현장 방문으로 점유자, 우편물, 전입 여부를 확인하세요.
• 실질취득가 기준 응찰. 현재 회차는 최저가 103,600,000원 + 인수 0원* = 실질취득 103,600,000원입니다. 실거래 평균 119,333,333원과 비교하되, 3건 표본이라는 한계를 반영해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 물건은 매도 시 매수층이 좁을 수 있습니다. 실거주 목적이면 주거 만족도, 투자 목적이면 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 관리비·공과금. 장기 공용부분 관리비, 체납 공과금, 도시가스·난방 관련 정산 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 확약서의 날짜와 대상 권리를 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.

맺으며 — “확약서가 열쇠, 가격은 보수적으로”

이 사건의 겉모습은 전세보증금 139,000,000원이 붙은 임차권등기 물건입니다. 하지만 대항력 없음으로 정리되고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그 결과 현재 회차 실질취득가는 103,600,000원이고, 실거래 평균 119,333,333원 대비 86.8%입니다.

다만 이 물건은 12세대 소규모 다세대이고, 거래 사례가 3건뿐입니다. 감정가 148,000,000원은 실거래 최고가 143,000,000원보다 높았고, 현재 가격 메리트는 1회 유찰로 생긴 것입니다. 결론은 단순합니다. 확약서 원본으로 임차권등기 말소 가능성을 확인할 수 있다면 권리상 진입 가능, 다만 환금성 때문에 응찰가는 보수적으로.