인천지방법원 2026타경501894. 부평동 그린파크 제3층 제301호, 감정요항상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 가격만 보면 감정가 1.95억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1.365억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 임차권등기와 확약서입니다. 차지영 임차권등기에는 임차보증금 226,000,000원이 적혀 있고, 신청채권자도 주택도시보증공사입니다.
권리 흐름상 산정 기준은 2017.06.02 농협은행 근저당권입니다. 차지영의 전입·점유개시는 2021.04.26으로 이 기준권리보다 뒤입니다. 그래서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 보지 않고, 매수인에게 보증금이 그대로 넘어가는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기 인수권리가 기재되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 입찰자는 “확약서가 실제 말소까지 연결되는지”를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용)로 이용 중 · 제3층 제301호 59.327㎡ 전부 |
| 소유자 | 이광균 (2021.05.17 소유권이전, 거래가 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 숫자보다 확약서가 핵심
말소기준은 2017.06.02 농협은행 근저당권으로 산정됩니다. 그 뒤의 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 그리고 차지영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 차지영의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.26으로, 기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 금지
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 차지영 1명입니다. 보증금은 226,000,000원이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다. 또한 매각물건명세서의 인수권리 기재는 확약서와 함께 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 · 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차지영 | 제3층 제301호 59.327㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 226,000,000원 | 전입 2021.04.26 · 확정 2021.03.02 · 배당요구 2023.06.13 | 대항력 없음 | 현재 배당가정 0원 · 승계 아님 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
* 원문상 임차보증금은 226,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한해 실질 인수 0원으로 본 분석입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 148,800,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,550,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 136,500,000원 가정 시 채권총액 383,350,000원 중 133,789,000원이 배당되고, 미배당은 249,561,000원입니다. 미배당은 채권자 회수 부족액이며, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액과는 구분해야 합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 136,500,000원 | 133,789,000원 | 249,561,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 289,919,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 318,068,931원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 미배당 증가가 곧바로 매수인 부담 증가를 뜻하지 않는다는 점입니다. 확약이 유효하게 작동하는 범위에서는 임차권등기 보증금 226,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조가 아니라, 실질취득가를 낙찰가 중심으로 보는 사건입니다. 다만 시세 비교 자료가 제시된 사건은 아니므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용부동산, 주상복합건물, 다세대주택 등 주거용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 감정요항의 임대관계는 미상이나, 등기부와 매각물건명세서 기준으로는 차지영 임차권등기가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제301호입니다. 급·배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 가장형의 평지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구· 가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소까지 실질적으로 연결되는지, 범위가 차지영 임차권등기 전체인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 금액 확인. 등기상 임차보증금은 226,000,000원입니다. 확약 반영 전 숫자만 보면 최저가보다 큰 금액이므로, “실질 인수 0원*” 판단의 근거를 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부평구, 춘천시, 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당액과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 현재 분석상 실질취득은 136,500,000원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 점유·인도 확인. 오피스텔(주거용) 이용 상태와 실제 점유자를 확인하고, 인도 절차와 말소 진행 일정을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항의 숫자와 문구를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 건 “0원*의 근거”
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 최저가 136,500,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 1회 유찰된 70% 물건입니다. 하지만 본질은 유찰 횟수가 아니라 임차권등기 226,000,000원과 말소동의 확약서입니다. 차지영 임차인은 전입이 기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되고, 확약서가 제출된 범위에서는 실질 인수 0원*으로 계산됩니다. 그래서 이 사건은 “권리상 무조건 위험”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 메리트”도 아닙니다. 결론은 분명합니다. 확약서 원본으로 실질 인수 0원*을 확인한 뒤, 실질취득가 136,500,000원이 맞는 가격인지 따져야 하는 물건입니다.
