주택임차권등기 보증금 230,000,000원이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약은 박용환 임차권등기에 한정되고, 문정희·나상국은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 가격은 1회 유찰로 낮아졌어도 최근 실거래 230,000,000원과 비교하면 권리 확인이 핵심입니다.
인천지방법원 2026타경501901. 인천 중구 인현동 ‘반석행복마을2차’ 14층 1403호, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 이 사건은 겉으로 보면 전세보증금 2.30억의 주택임차권등기가 붙어 있어 매우 무거워 보입니다. 그러나 신청채권자가 주택도시보증공사이고, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박용환 임차권등기는 실질 인수 0원으로 정리되는 구조입니다.
그렇다고 단순한 ‘무조건 저가 매수’로 보기는 어렵습니다. 실제 임차인으로 표시된 사람은 3명이고, 그중 박용환은 등기된 임차권자, 문정희·나상국은 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 문정희·나상국은 보증금이 확인되지 않지만 전입일 기준으로는 대항력 없음입니다. 결국 이 물건은 HUG 확약 원본 확인과 확약 밖 점유자 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 14층 중 14층 1403호 · 63.5744㎡ |
| 소유자 | 유병희 (2022.04.18. 매매, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협 근저당
말소기준권리는 2017.11.30. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 중구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박용환의 주택임차권등기는 등기일은 2024.05.13.이고, 등기 내용상 주민등록일자·점유개시일자는 2022.04.18.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차권으로 보기는 어렵고, 별도로 말소동의 확약서까지 제출된 점이 핵심입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상은 3명
| 성명 | 전입/점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문정희 | 2024.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 나상국 | 2024.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박용환 | 2022.04.18 · 확정 2022.03.17 | 230,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.05.13 | 확약 확인 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘권리 확인형 할인’
반석행복마을2차 63.5744㎡의 최근 실거래는 2022.04, 14층, 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 이 실거래의 63.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 할인은 주택임차권등기와 HUG 확약 확인이라는 권리 이슈에서 나온 것으로 보는 편이 안전합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 63.57㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 감정가 | 63.5744㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 현재 최저가 | 63.5744㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 최저가 ÷ 실거래 | — | — | 63.9% |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 151,200,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 147,000,000원 기준으로 농협은행 근저당도 전액 회수되지 못하고, 주택도시보증공사 배당은 0원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원*으로 산정되어 있으나, 이는 박용환 임차권등기 말소동의 확약서 확인을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 인현동 소재 동인천역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 무난하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 14층 1403호이며, 급·배수·위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식주차, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구, 특별관리해역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2017.04.19 사용승인, 20세대 규모입니다. 거래 표본이 1건이므로 대단지처럼 시세를 넓게 잡기 어렵고, 낙찰가 산정은 더 보수적이어야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 박용환 임차권등기 말소를 담보하는지 원문으로 확인하세요.
- 점유자 확인. 문정희·나상국은 전입일상 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 실질 인수 0원* 판단은 확약 이행을 전제로 합니다. 잔금 후 말소 진행 방식과 필요 서류를 입찰 전 점검하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 배당이 0원으로 추정됩니다. 그만큼 확약 이행 여부가 더 중요합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 확실한가”
이 사건의 결론은 분명합니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 실거래 230,000,000원의 63.9%로 낮지만, 이 할인은 박용환 주택임차권등기와 HUG 확약 확인이라는 권리 이슈를 반영한 가격입니다. 확약서가 확실히 유효하고, 문정희·나상국 점유까지 정리 가능하다면 가격 여지는 있습니다. 반대로 확약 이행이 불명확하거나 점유 확인이 흔들리면, 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 권리는 확약으로 풀리는 구조, 가격은 원본 확인 후 판단입니다.
