인천지방법원 2026타경501907. 인천 남동구 구월동 ‘하비스트2’ 5층 501호, 전용 68.24㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔 구조로 확인됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 256,000,000원으로 진행하는 강제경매이고, 현재 최저매각가는 감정가 2.10억에서 1회 유찰된 147,000,000원입니다.
권리 흐름은 오래된 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 농협은행 근저당, 가압류, 경매개시결정, 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 병기되어 있습니다. 이 한 문장이 이 사건의 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 5층501호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 미래로 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.24㎡ · 14층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 안상훈 (2024.01.15. 거래가 256,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.07.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 임차권등기 2건은 모두 이보다 늦습니다. 구영환 임차권등기는 2022.05.26. 말소됐고, 김혜리 임차권등기는 현재 쟁점 권리입니다. 매각물건명세서상 김혜리 임차권등기는 인수권리로 명시되어 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 확약이 유효하게 실행되는 경우 실질 인수는 0원으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인·임차권등기 점검
| 성명 | 점유/범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구영환 | 제5층 501호 68.24㎡ 전부 · 주거 | 165,000,000원 | 2019.06.27 | 2019.06.12 | 2021.10.19 | 대항력 없음 말소 |
| 김혜리 | 제5층 제501호 68.24㎡전부 · 주거 | 256,000,000원 | 2022.08.22 | 2022.06.24 | 2024.08.09 | 대항력 없음 확약 확인 |
실제 임차인으로 표시된 사람은 2명입니다. 두 임차권등기의 전입일은 모두 말소기준권리 2016.07.26. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 특히 김혜리 임차권등기는 보증금 256,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력 있는 임차인이 아니라는 점과 확약서가 제출됐다는 점 때문에 최저가 + 보증금으로 단순 합산하는 사건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 70% 구간이지만 권리 확인이 먼저
하비스트2 68.24㎡ 실거래 9건과 비교하면, 현재 최저가 1.47억은 실거래 평균 212,888,888원의 69.1%입니다. 감정가 2.10억은 실거래 평균과 거의 맞닿아 있고, 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 68.24㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2022.09 | 68.24㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2022.05 | 68.24㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 68.24㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 68.24㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2021.11 | 68.24㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 212,888,888원 |
실거래 범위는 170,000,000원~257,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위의 하단보다도 낮습니다. 다만 하비스트2는 28세대 소규모 단지이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 표시됩니다. 단순히 70%라서 안전하다고 보기보다, 권리 확인 후 응찰가를 보수적으로 잡는 쪽이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,500,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 170,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 68,749,988원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 61,863,078원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용과 중소기업은행 배당 후 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 김혜리 임차권등기는 말소동의 확약서 확인을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천지하철 1호선 예술회관역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 과밀억제권역 등이 표시되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 하비스트2는 2016.06.29. 사용승인, 28세대 규모입니다. 실거래 표본 9건의 가격 편차가 1.70억~2.57억으로 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기 말소동의 확약서의 작성 주체, 적용 대상, 말소 조건, 매수인에 대한 효력을 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 김혜리 임차권등기가 매각 후 실제 말소될 수 있는지, 법원 기록과 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 합산 금지. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조로 단정할 사건은 아닙니다. 다만 확약서 확인 전에는 인수 리스크를 낮게 보아선 안 됩니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 28세대 규모라 대단지 아파트처럼 매수층이 두껍다고 보기 어렵습니다. 실거래 하단과 임대수요를 함께 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 기계식주차설비가 있는 오피스텔은 관리비와 주차 사용 조건을 확인하고, 현재 점유관계도 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 확인할 서류가 분명한 물건”
이 사건은 최저가만 보면 매력적입니다. 1회 유찰로 1.47억까지 내려왔고, 같은 면적 실거래 평균 2.13억과 비교해 69.1% 수준입니다. 하지만 결론은 단순히 “싸다”가 아니라 “확약서가 확인되면 싸다”입니다. 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고, 이를 해소하는 근거가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가가 아니라 확약서 원본 확인과 말소 실행 가능성입니다. 권리 확인이 끝나면 가격은 합격, 확인 전에는 보류입니다.
