창원지방법원 2025타경20836. 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 93 일대에 있는 공장 및 사무실과 토지를 대상으로 한 경매입니다. 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 공업용 건부지와 도로 지분이 포함되고, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록에 따른 기계기구와 제시외건물도 매각 대상에 들어갑니다. 따라서 낙찰가만 볼 것이 아니라 실제로 취득하는 토지·건물·설비의 범위를 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.02.14 설정된 경남은행 근저당권 495,000,000원입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 경제적 측면에서는 감정가 825,491,320원인 물건이 283,144,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격 대비 이익을 확정할 수 없습니다. 3회 유찰된 이유를 물건의 이용상태·설비·환금성에서 확인하는 과정이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20836 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 93, 29-3 도로명주소: 경상남도 함안군 칠원읍 북원로 35-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 공업용 건부지·도로 지분 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-2), 제시외건물(1-1) 포함 · 목록3 지분매각 |
| 이용상태 | 목록1·2: 공업용 건부지 / 목록3: 도로 / 목록4: 공장 및 사무실 |
| 소유자 | 박병권 · 2019.02.14 임의경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 | 825,491,320원 |
| 최저매각가 | 283,144,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 725,987,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준 | 을구 3번 · 2019.02.14 · 주식회사경남은행 근저당권 495,000,000원 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 예상 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
이 부동산에는 과거 2016년 신한은행 근저당권 696,000,000원이 설정되어 있었지만, 해당 권리는 2019.02.14 경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 같은 날 박병권이 소유권을 취득하고 경남은행 근저당권을 새로 설정했습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 과거 신한은행 근저당이 아니라 2019년 경남은행 근저당권입니다.
이후 경남은행 근저당권이 추가 설정되었으며, 2025년에는 신용보증기금·농협은행·농업협동조합중앙회· 중소벤처기업진흥공단 등 다수 채권자의 가압류가 발생했습니다. 이들 가압류와 함안군 압류는 말소기준 이후의 등기로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 배당받지 못하는 채권이 많다는 점은 채무관계가 복잡하고 배당 부족이 크다는 의미이지, 그 금액이 곧바로 낙찰자에게 이전된다는 의미는 아닙니다.
명시된 법정지상권: 해당사항 없음.
확인된 임차인: 0명.
권리상 예상 인수액: 0원.
단, 공장과 사무실의 실제 점유자 및 미등기 사용관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다
이 물건의 감정가는 825,491,320원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 283,144,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 / 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 825,491,320원 | 100% | — |
| 현재 · 3회 유찰 | 283,144,000원 | 34.3% | 1,132,064,010원 |
| 4회 유찰 시 | 198,200,800원 | 24.01% | 1,215,818,005원 |
| 5회 유찰 시 | 138,740,560원 | 16.81% | 1,274,445,802원 |
4·5회 유찰은 가정 시나리오이며 확정된 매각 일정이나 최저가가 아닙니다. 미배당은 채권최고액과 청구금액에 기초한 단순 추정으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
가격 판단의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었는지가 아니라 283,144,000원에 취득하는 토지·건물·기계기구가 실제로 그 이상의 가치를 갖는지입니다. 공장 관련 설비는 사용 가능 상태, 노후화, 유지·철거 부담 등에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다. 도로 지분도 단독 처분성과 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,764,016원 |
| 1. 을구 3 · 경남은행 근저당 | 495,000,000원 | 278,379,984원 |
| 2. 을구 4 · 경남은행 근저당 | 98,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5 · 경남은행 근저당 | 70,100,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6 · 경남은행 근저당 | 62,687,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 22 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 23 · 농협은행 | 15,068,090원 | 0원 |
| 7. 갑구 24 · 농업협동조합중앙회 | 161,656,612원 | 0원 |
| 8. 갑구 25 · 농업협동조합중앙회 | 85,385,841원 | 0원 |
| 9. 갑구 26 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,344,892원 | 0원 |
| 10. 갑구 27 · 이정철 | 6,223,279원 | 0원 |
| 11. 갑구 28 · 조금선 | 4,778,280원 | 0원 |
| 12. 갑구 30 · 서울보증보험 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,764,016원을 제외한 278,379,984원이 선순위 경남은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 근저당권과 후순위 가압류 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다. 채권총액은 1,410,443,994원, 예상 총배당액은 278,379,984원, 미배당액은 1,132,064,010원입니다.
예상배당은 제시된 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정치를 활용한 단순 계산입니다. 실제 채권 잔액, 근저당권 이전·일부 대위변제, 공동담보 배당관계, 당해세와 법정 우선채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 토지·공장 이용 및 환금성 메모
- 이용현황. 목록1·2는 공업용 건부지, 목록3은 도로, 목록4는 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 공장·사무실의 실제 사용 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 정보에는 지목 공장용지, 면적 982.0㎡, 평지, 부정형, 도로접면 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 일괄매각 전체 토지와 각 필지별 면적·지분은 별도 대조가 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이 확인되며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 실제 사용하려는 업종과 시설에 대한 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지가격. 확인된 토지 정보상 공시지가는 208,500원/㎡입니다. 공시지가는 시장 매매가격이나 일괄매각 자산 전체의 적정가치를 직접 의미하지 않습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구(1-2)가 매각에 포함됩니다. 현존 여부, 가동 상태, 주요 부품 상태와 철거·이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 제시외건물(1-1)이 매각에 포함됩니다. 현황과 공부상의 차이, 적법한 이용 여부, 유지·철거 부담을 점검해야 합니다.
- 도로 지분. 목록3은 지분매각이므로 취득 지분의 범위, 실제 통행·진입 기능과 다른 공유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장과 산업용 토지는 용도 및 시설 조건에 맞는 매수자가 필요합니다. 현재 3회 유찰 이력이 있으므로 최종 수요자와 처분 가능가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 확인. 토지 각 필지, 건물, 도로 지분, 기계기구(1-2), 제시외건물(1-1)이 어디까지 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가목록을 대조하세요.
- 기계기구 실사. 제6조 목록의 실제 설비가 현장에 존재하고 사용 가능한지, 수리·철거·폐기 비용이 발생할지 확인하세요.
- 공장 인허가. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등 규제를 반영해 목적 업종의 사용 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 실제 점유·명도. 확인된 임차인 0명과 현장 무점유는 다른 문제입니다. 공장·사무실의 점유자, 영업 여부, 설비 관리 주체를 확인하세요.
- 공동담보·권리이전. 경남은행 근저당권의 공동담보목록 및 을구 6번의 유동화회사 이전·신용보증기금 일부 대위변제 관계를 확인하세요.
- 압류 관련 확인. 함안군상하수도사업소 압류가 있으므로 공과금 체납과 법정 우선징수·승계 가능성을 별도 확인하세요.
- 독립적인 시세 산정. 주변 공장·공업용 토지의 실제 거래, 건물의 사용 가치, 기계기구의 중고·처분가치를 나누어 검증하세요.
- 자금계획. 최저가 283,144,000원 외에 취득 관련 세금, 법무비용, 명도·수선·설비 비용을 별도로 고려하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 가정가격은 198,200,800원, 5회 유찰 가정가격은 138,740,560원입니다. 금액이 내려가더라도 물건 자체의 시장가치 검증은 생략할 수 없습니다.
- 원본 최종 점검. 매각기일 2026.10.29 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가치는 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 경남은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 인수권리도 없으므로 권리상 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격에 대해서는 다른 판단이 필요합니다. 감정가 825,491,320원 대비 현재 최저가 283,144,000원은 큰 폭의 하락이지만, 이 물건은 일반적인 주거용 건물이 아니라 공장·사무실·토지·도로 지분·기계기구가 결합된 일괄매각 물건입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않고 이미 3회 유찰된 만큼, 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 투자 매력은 보수적으로 평가해야 한다는 것입니다. 공장 인허가, 설비 상태, 도로 지분, 실제 점유 및 처분 가능가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰보다 자산 가치 검증이 우선입니다. 권리는 검토 가능, 가격 판단은 실사 후 — 종합 C등급.
