창원지방법원 2025타경20836. 경남 함안군 칠원읍 운서리 93, 29-3 일대의 공장·사무실 및 토지가 대상입니다. 현 소유자는 박병권이고, 2019.02.14. 이전 경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 495,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 추가 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 명시 인수권리는 없습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 매각 대상의 복합성입니다. 매각에는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구와 제시외건물이 포함되고, 목록3은 지분매각이며 도로로 이용 중입니다. 따라서 아파트처럼 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 토지·건물·기계기구의 실제 이용 가능성과 도로 지분의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 93, 29-3 · 경상남도 함안군 칠원읍 북원로 35-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용 건부지 · 도로 · 공장 및 사무실 |
| 소유자 | 박병권 (2019.02.14. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 825,491,320원 / 404,491,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 725,987,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 982.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 2019.02.14. 경남은행 근저당을 기준으로 이후의 경남은행 추가 근저당, 2025년 각종 가압류와 함안군 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시 후순위 채권에 대규모 미배당이 생기지만, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 근저당 | 주식회사경남은행 | 495,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 후순위 근저당 | 주식회사경남은행 | 98,200,000원 | 매각으로 소멸 |
| 후순위 근저당 | 주식회사경남은행 | 70,100,000원 | 매각으로 소멸 |
| 후순위 근저당 | 주식회사경남은행 | 62,687,000원 | 매각으로 소멸 |
| 가압류 | 신용보증기금 | 180,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 가압류 | 중소벤처기업진흥공단 | 201,344,892원 | 매각으로 소멸 |
| 압류 | 함안군 | - | 매각으로 소멸 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 404,491,000원으로 감정가 825,491,320원의 49% 수준입니다. 2회 유찰만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 부동산 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,444,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 495,000,000원 | 398,046,090원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사경남은행 | 98,200,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 주식회사경남은행 | 70,100,000원 | 0원 |
| 5. 후순위 근저당 · 주식회사경남은행 | 62,687,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,068,090원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 161,656,612원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,385,841원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,344,892원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이정철 | 6,223,279원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 조금선 | 4,778,280원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,410,443,994원 중 예상 배당은 398,046,090원, 미배당은 1,012,397,904원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·이용·환금성 메모
- 이용상태. 목록1·2는 공업용 건부지, 목록3은 도로, 목록4는 공장 및 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 982.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 208,500원/㎡입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구와 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각 대상이며 도로로 이용 중이므로 지분 범위와 이용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 기계기구(1-2)와 제시외건물(1-1)이 포함되므로 감정평가 목록과 현장 잔존 여부를 대조해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록3이 지분매각·도로 이용 상태이므로 공유지분 비율과 실제 출입·사용관계를 확인해야 합니다.
- 산업용 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 외에 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되므로 향후 용도에 맞는 인허가 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,012,397,904원은 채권자의 회수 부족분입니다. 배당 부족 자체를 매수인 인수채무로 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 공장·광업재단저당 목록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 2019.02.14. 경남은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 404,491,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 싸다고 단정할 수 없고, 공장·사무실·토지·기계기구·제시외건물과 도로 지분까지 묶인 구조는 일반 주거용보다 환금성 검토가 어렵습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 활용성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
