인천지방법원 2026타경501961. 인천 남동구 간석동 코지빌 에이동 8층 802호, 전용 19.78㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 이영도로, 2022년 1월 14일 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김준열은 그보다 앞선 2021년 11월 11일 임대차계약을 체결하고, 2021년 11월 12일 확정일자를 받은 뒤 2021년 12월 3일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022년 2월 15일 주식회사페이게이트 근저당권보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 이 사건은 최저가 2,778만원만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석상 가격 구조가 완전히 다릅니다. 현재 매각가 가정에서 김준열의 보증금 중 26,882,906원만 배당되고, 43,117,094원이 부족합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 실질취득 총액은 결국 보증금 70,000,000원 안팎에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층802호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 · 전용 19.78㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 이영도 (2022.01.14. 거래가액 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 주식회사페이게이트 근저당권 5,000,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 남동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김준열의 전입일은 2021년 12월 3일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021년 11월 12일이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준열 | 제8층 제802호 19.78㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
코지빌에이(HK)는 60세대이며, 대상 면적은 19.78㎡입니다. 확인된 거래 6건의 전체 평균은 73,933,333원이지만, 이 수치에는 2021년의 100,000,000원 거래들이 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 2023년 9월 54,000,000원 1건이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -30.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 18.48㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 71,600,000원 |
| 2021.12 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 54,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 시세의 51.5%에 불과합니다. 그러나 이는 권리 인수를 제외한 숫자입니다. 이 사건에서 비교해야 할 값은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 보증금 미배당분을 인수하는 구조가 유지된다면 실질취득은 약 70,000,000원 수준이고, 이는 최근 실거래 54,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 “3회 유찰되어 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 1. 임차인 김준열 보증금 | 70,000,000원 | 26,882,906원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김준열에게 26,882,906원이 배당되고 보증금 부족분 43,117,094원이 남는 계산입니다. 집행비용은 900,094원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 기타 물건으로 분류되어 있으나 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 대상 전용면적은 19.78㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 양지어린이공원 남측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2012.01.09입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,187,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래·환금성. 60세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.5회, 매각률은 9.09%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수를 최우선 확인. 김준열의 보증금 70,000,000원, 전입 2021.12.03, 확정일자 2021.11.12로 말소기준권리보다 빠릅니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 문서가 임차권등기 말소 외에 대항력 포기까지 포함하는지 직접 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 인수예상액은 43,117,094원이며 추가 유찰 시 51,301,966원, 57,031,376원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 54,000,000원이고 추세는 -30.7%입니다. 전체 평균 73,933,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 실제 이용은 도시형생활주택이며, 소형 면적·60세대 규모와 확인된 최근 거래 빈도를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 자료의 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2,778만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 세 번의 유찰도, 감정가 대비 34%라는 숫자도 아닙니다. 보증금 70,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당 후 43,117,094원이 남고, 다음 회차로 갈수록 낙찰가는 떨어지는 대신 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 매수인의 실질취득은 계속 약 7,000만원 수준에 머무는 구조입니다.
반면 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 54,000,000원이고, 가격 추세는 -30.7%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 반드시 원문을 확인할 요소지만, 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 결국 이 물건은 최저가 할인보다 임차보증금 인수 여부가 먼저인 사건입니다. 권리 해소가 확인되지 않는 상태에서는 최근 시세보다 높은 실질취득과 3회 유찰을 함께 감안해야 합니다.
