인천지방법원 2026타경501961. 인천 남동구 간석동 코지빌 에이동 802호, 전용 19.78㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 56,700,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 70,000,000원입니다.
이 물건의 포인트는 단순한 저가매수 여부가 아닙니다. 등기상 임차권자 김준열의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 70,000,000원입니다. 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으나, 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 19.78㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제8층 제802호 |
| 소유자 | 이영도 (2022.01.13. 매매, 거래가 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준은 2012.01.17. 서울우유협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 이후의 가압류, 압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있고, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 이 임차권은 실질 인수액 0원으로 보는 물건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약서 반영
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준열 | 제8층 제802호 19.78㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 70,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.12 | 2024.01.24 | 대항력 없음 실질 인수 0원* |
* 룰상 표기 금액은 임차보증금 70,000,000원입니다. 확약서가 문제 없이 이행된다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 본 것입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균보다 낮지만, 환금성은 약하다
코지빌에이(HK)는 총 60세대, 사용승인일 2012.01.09의 소형 도시형생활주택입니다. 최근 실거래는 48,000,000원~100,000,000원 범위이고 평균은 73,933,333원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 실거래 평균의 76.7%로 가격만 보면 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 18.48㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 71,600,000원 |
| 2021.12 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 48,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 73,933,333원 |
다만 이 단지는 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 16.67%입니다. 소형 도시형생활주택은 실거주 수요보다 임대·환금성 판단이 중요하므로, 단순히 감정가 대비 낮다는 이유만으로 후하게 볼 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,420,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울우유협동조합 | 650,000,000원 | 55,279,400원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유진기업주식회사 | 28,498,190원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 324,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 7,009,498,190원 중 채권자 배당은 55,279,400원이며, 미배당은 6,954,218,790원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 양지어린이공원 남측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 간석오거리역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제8층 제802호이며 사용승인일은 2012.01.09입니다.
- 용도·규제. 도시형생활주택으로 이용 중이고, 토지는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 표시되어 있고, 위생설비·난방설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건·범위로 제출됐는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 을구 6번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태 확인이 중요합니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 압류가 존재하고 배당표상 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
- 환금성. 최근 실거래 편차가 48,000,000원~100,000,000원으로 큽니다. 보수적 재매각가를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약서 확인 전까지는 보수적으로”
이 물건은 현재 최저가만 보면 실거래 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 권리의 핵심은 을구 6번 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서가 정상적으로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원으로 정리되지만, 그 확인이 끝나기 전에는 단순 할인물건으로 보면 안 됩니다. 결론은 가격은 관심권, 권리는 확인형입니다. 원본 확약서와 점유 상태를 확인한 뒤, 소형 도시형생활주택의 낮은 환금성을 감안해 보수적으로 접근하는 물건입니다.