임차권등기 확약으로 실질 인수 0원, 실질취득은 시세 71.3% — 학익동 대성빌라뷰4차 101호

인천지방법원 2026타경501974. 인천 미추홀구 학익동 대성빌라뷰4차 1층 101호, 전용 53.43㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 127,000,000원이고 한 번 유찰되어 현재 최저가는 88,900,000원입니다. 같은 면적 확인 거래 평균이 124,666,666원이므로, 단순 가격만 보면 현재 실질취득가는 시세 평균의 71.3%입니다. 다만 이 물건은 임차권등기와 확약서가 결론을 좌우합니다.

임차권자는 박성민, 보증금은 150,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.06.30, 주민등록·점유개시일자는 2022.08.19, 확정일자는 2022.07.01입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없고, 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 이 임차권등기에 한해 판단해야 하며, 입찰 전 원본 조건 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 확약서가 핵심

말소기준은 2009.10.06. 구룡포수산업협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기 말소에 유효한지 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 구조가 아니라, 확인되는 실제 임차인은 박성민 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없고, 주택임차권등기 말소동의 확약서가 있어 매수인 인수는 실질적으로 0원*입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 8,890만원으로 봐야 한다

이 사건의 가격 판단은 “최저가가 싸다”가 아니라 최저가 + 실질 인수로 계산한 실질취득가가 시세 대비 어느 위치인지 보는 방식이 맞습니다. 현재 회차의 실질취득가는 88,900,000원이고, 확인 거래 평균 124,666,666원의 71.3%입니다.

거래 표본은 91,000,000원~150,000,000원 범위이고 평균은 124,666,666원입니다. 감정가 127,000,000원은 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 실질취득가 88,900,000원은 평균보다 낮습니다. 가격 자체는 괜찮지만, 소규모 다세대라는 환금성 부담과 임차권등기 확약 확인이 이 물건의 실제 리스크입니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 채권 총액 497,200,573원 중 86,899,800원이 배당되고, 미배당은 410,300,773원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 자금 시나리오

회차가 내려가도 매수인 인수는 0원*으로 정리됩니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차 가정에서도 배당을 받지 못하는 구조이므로, 확약서의 말소 조건과 법원 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천학산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 남측 인근으로 제2경인고속도로가 통과합니다.
• 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 건물. 공부상 다세대주택 용도이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 일부입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,160,000원/㎡, 토지면적은 236.6㎡입니다.
• 환금성. 대성뷰4차는 총 7세대, 2009.08.28 사용승인된 소규모 다세대입니다. 거래 표본은 3건으로, 대단지 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
• 현장 확인. 101호의 출입문 표기가 201호로 되어 있다는 비고가 있으므로 현장 호수·점유관계 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권등기 말소에 충분한지 원문으로 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 실질취득 88,900,000원, 실거래 평균 대비 71.3%입니다. 가격 판단은 이 금액 기준으로 해야 합니다.
• 임차권등기와 점유 확인. 박성민 임차권등기 보증금은 150,000,000원입니다. 실질 인수 0원* 판단과 별개로 점유·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 호수 표기 혼선. 101호 출입문 표기가 201호로 되어 있으므로, 입찰 전 해당 호수와 공부상 호수가 일치하는지 직접 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 7세대 규모라 거래가 꾸준한 대단지와 다릅니다. 매도 시점의 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 미반영 비용. 미납관리비, 당해세, 최우선변제 가능성, 명도비용은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 좋지만, 확약 확인이 입찰의 문턱

이 물건은 1회 유찰로 실질취득가가 88,900,000원까지 내려왔고, 확인 거래 평균 124,666,666원 대비 71.3%라 가격 메리트는 있습니다. 그러나 박성민 임차권등기 보증금 150,000,000원이 등기되어 있고, 명세서상 인수권리 문구와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 존재합니다. 결론은 단순합니다. 확약서가 원문대로 유효하면 가격은 매력적, 확약 조건이 불명확하면 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실질 인수 0원*을 문서로 확인할 수 있느냐입니다.