인천지방법원 2026타경502000. 부평동 에이치.비엘림캐슬 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 방성호이며 2022년 7월 15일 매매를 원인으로 2022년 7월 20일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 295,000,000원입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞서 있는 김진수의 주택임차권입니다.
김진수는 임대차계약일 2022년 6월 12일, 확정일자 2022년 7월 4일, 주민등록·점유개시일 2022년 7월 15일이고 보증금은 295,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 8월 20일에 마쳐졌으며, 말소기준인 주택도시보증공사의 2024년 11월 25일 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 우선변제 후 남은 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 정확도 기준상 이 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 10층 1004호 · 도로명 인천광역시 부평구 시장로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 17층 건물 내 10층 1004호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 방성호 (2022.07.15 매매 · 2022.07.20 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.25 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 3,025,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 근저당과 신탁은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 말소기준은 2024년 11월 25일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2024년 8월 20일 김진수 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 배당 부족분이 생기면 매수인 승계가 문제됩니다. 현재 최저가 147,000,000원 가정 배당표상 부족분은 150,858,000원입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 2022.07.15 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| BATBAYAR TSERENBADAM | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TSERENBADAM CHINGUUN | 2025.04.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김진수는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 반면 BATBAYAR TSERENBADAM은 2025년 2월 24일, TSERENBADAM CHINGUUN은 2025년 4월 14일 전입해 모두 말소기준권리인 2024년 11월 25일 이후 전입으로 확인되므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완·원본 대조가 필요한 별도 확인 리스크가 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%이며 2회 유찰 상태입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
또한 이 사건은 선순위 임차권이 존재하는 구조라 단순히 최저가만 볼 사건도 아닙니다. 확약을 배제한 법정 배당 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 김진수 보증금의 미배당액이 증가합니다. 현재 회차에는 150,858,000원, 3회 유찰 시 179,846,400원, 4회 유찰 시 203,013,440원이 룰상 매수인 승계액으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약을 반영하면 김진수에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원*으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김진수 보증금 | 295,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김진수 보증금의 미배당액은 150,858,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 승계액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 1004호입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 서측에 위치하며 다세대주택·아파트 등 공동주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역 등이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건물 상태. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김진수 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 전제로 합니다. 입찰 전 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 2명 확인. BATBAYAR TSERENBADAM과 TSERENBADAM CHINGUUN은 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 210,000,000원에서 147,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 입찰 직전 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 별도 점유자가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 감정평가서 날짜 확인. 매각물건명세서 비고에는 2026.07.02자 감정평가서를 참조하고 2025.03.25자 감정평가서는 잘못 제출된 것이라고 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격과 확약 밖 점유는 확인”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 147,000,000원에 낙찰받아도 150,858,000원을 추가로 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 김진수 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
그렇다고 곧바로 안전·저가 물건으로 분류할 수는 없습니다. 확약 밖 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았고, 실거래 자료가 없어 최저가 147,000,000원이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 권리의 가장 큰 고비는 확약으로 완화됐지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
