인천지방법원 2026타경502000. 부평동 에이치.비엘림캐슬 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원 대비 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰 후 가격이 내려온 물건이지만, 권리분석상 먼저 봐야 할 것은 임차권등기와 확약서입니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있습니다. 보증금은 295,000,000원입니다. 그러나 같은 문맥에서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되므로, 정확도 기준상 해당 김진수 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 147,000,000원입니다. 단, 이 판단은 확약서 원본의 범위와 조건이 확인된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 10층1004호 |
| 물건종류 / 층호 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 방성호 (2022.07.20. 소유권이전, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
제공된 산정상 말소기준은 2019.03.14. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 “임차인 없음” 물건이 아닙니다. 김진수 주택임차권등기가 별도로 확인되고, 그 보증금이 295,000,000원으로 큽니다. 이 부분은 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리하되, 확약서의 원본·조건·대상 권리가 김진수 임차권등기에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 판단 — 확약은 한 사람에게만 적용
| 이름 / 근거 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| TSERENBADAM CHINGUUN 현황조사 | 전입 2025.04.14 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 해당 없음 보증금 미상 · 명도 확인 필요 |
| BATBAYAR TSERENBADAM 현황조사 | 전입 2025.02.24 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 해당 없음 보증금 미상 · 명도 확인 필요 |
| 김진수 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 전입 2022.07.15 확정 2022.07.04 배당요구 2024.08.20 | 295,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입으로 조사 | 배당요구 있음 | 확약 말소동의 확약 범위에서 실질 인수 0원* 룰상 보증금 295,000,000원 병기 |
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산곡2,4동새마을금고 | 6,000,000,000원 | 144,142,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 가양동새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 147,000,000원 가정 시 채권 총액 9,333,000,000원 중 144,142,000원만 배당되고, 미배당은 9,188,858,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 295,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 9,188,858,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 9,232,340,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 9,262,666,540원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형이면 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건은 말소동의 확약서 때문에 김진수 임차권등기의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 따라서 회차별 실질취득은 각 회차의 매각가에 가깝습니다. 다만 이 결론은 확약서가 해당 임차권등기 말소에 실제로 작동한다는 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요·대출·환금성을 봐야 합니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 부평시장역 등이 소재하여 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 1004호이며, 위생설비·상하수도·가스·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “-”로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김진수 임차권등기 말소에 충분한지, 조건·대상·시점이 맞는지 원본으로 확인하세요.
- 명세서 문구 확인. 명세서상 인수권리로 표시된 을구 5번 주택임차권등기가 확약으로 실제 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. TSERENBADAM CHINGUUN, BATBAYAR TSERENBADAM은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금 미상·명도 변수는 남습니다.
- 신청채권자 배당 0원. 현 회차 배당표에서는 주택도시보증공사의 신청채권 295,000,000원이 배당받지 못합니다. 사건 진행 동기와 확약 실행 여부를 함께 봐야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정가 대비 70%라고 해도 실거래 비교자료가 없으므로, 주변 오피스텔 시세와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 “확약서의 작동”이 먼저다
이 물건은 최저가가 147,000,000원으로 내려왔지만, 결론을 가격에서 바로 내리면 안 됩니다. 핵심은 295,000,000원 임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 확약이 정상 작동하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 147,000,000원입니다. 반대로 확약 범위가 불완전하거나 별도 점유관계가 예상과 다르면, 단순한 1회 유찰 오피스텔이 아니라 확인 비용이 붙는 물건이 됩니다. 가격은 내려왔지만, 승부처는 확약서와 명도 확인입니다.
* 김진수 임차권등기의 룰상 보증금은 295,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 범위에서 해당 임차권등기의 실질 인수를 0원으로 처리했습니다. 확약은 김진수 임차권등기에 한정되며, 확약 밖 점유·명도 변수는 별도 확인 대상입니다.