인천지방법원 2026타경502008. 인천 남동구 간석동 ‘센트라움’ 7층 702호, 전용 55.31㎡ 오피스텔입니다. 2017년 사용승인된 15층 건물 내 물건이고, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 167,000,000원, 1회 유찰로 현재 최저매각가는 116,900,000원까지 내려왔습니다.
권리의 관건은 임차권입니다. 등기부에는 안미란 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 일반적으로 이런 금액은 최저가보다 크기 때문에 인수 여부가 치명적입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어, 이 임차권등기는 실질 인수 0원으로 처리합니다. 따라서 이 물건은 “싸다”보다 먼저 확약서가 실제로 해당 임차권등기에 적용되는지를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 7층102동702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 55.31㎡ · 15층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 최희광 (2023.06.23. 거래가 176,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2017.06.30. 신한은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 안미란의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 임차권등기는 명세서에 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인됩니다. 이 확약이 실제 말소로 이어진다는 전제에서는 매수인 인수액은 0원*입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인은 2명, 승계 중복신고는 없음
| 이름 | 점유·권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이요한 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 미상 | 2025.09.09 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안미란 | 7층 702호 55.31㎡ 전부 · 주거 임차권등기 | 175,000,000원 | 2021.01.15 / 2020.12.29 | 없음 | 배당요구 2024.05.20 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 2명으로 정리됩니다. 이요한은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 표시되어 있고, 보증금은 확인되지 않습니다. 안미란은 보증금 175,000,000원의 임차권등기권자이나, 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 할인은 맞지만, ‘확약 확인’이 가격보다 먼저다
센트라움 유사면적 최근 실거래 10건의 평균은 163,175,000원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 이 평균의 71.6%로, 감정가 대비 유찰 할인과 시세 대비 할인 모두 존재합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 55.19㎡ | 7 | 183,750,000원 |
| 2023.10 | 55.19㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 55.31㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2023.03 | 54.62㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 54.62㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.12 | 55.19㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 163,175,000원 |
가격 범위는 130,000,000원~195,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가가 평균보다 낮은 것은 분명하지만, 이 물건은 보증금 175,000,000원의 임차권등기가 걸려 있었던 사건입니다. 확약 전제 없이는 가격 판단이 완전히 달라질 수 있으므로, 응찰 판단의 1순위는 말소동의 확약서 원본 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 4,800,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 177,600,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,900,000원 기준으로 채권자 총 청구 6,352,600,000원 중 예상배당은 114,463,400원이고, 미배당은 6,238,136,600원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 정리되나, 이는 주택임차권등기 말소동의 확약을 전제로 한 판단입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 신청채권자는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 6,238,136,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 6,272,642,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 6,296,750,058원 | 0원* |
현재 회차에서도 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 그래서 이 사건의 경제성은 배당표보다 임차권등기 말소 확약과 명도·점유 확인에 더 크게 좌우됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 “간석여자중학교” 남서측에 위치하며, 주위는 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재해 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 702호이며, 사용승인일은 2017.06.15입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 환금성. 센트라움은 56세대 규모이고, 유사면적 실거래 평균은 163,175,000원입니다. 거래 표본은 있으나 세대수가 큰 단지는 아니어서 매도 시 가격 조정 여지는 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 매각 후 말소 절차에 문제가 없는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 이요한의 보증금은 미상으로 표시되어 있습니다. 대항력 없음으로 정리되더라도 실제 점유·이사 협의·명도 난도를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 금액 착시. 안미란 임차보증금 175,000,000원은 최저가 116,900,000원보다 큽니다. 확약 전제 없이 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 163,175,000원, 최저 실거래 130,000,000원, 최고 실거래 195,000,000원의 편차가 큽니다. 호실 상태와 명도비를 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·기계식주차. 오피스텔은 관리비 체납, 기계식주차 사용성, 임대수요가 실제 수익성에 영향을 줍니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인”보다 “확약”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 최저가 116,900,000원은 실거래 평균의 71.6%이고, 감정가보다도 크게 내려왔습니다. 하지만 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 등장하는 순간, 평범한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결론은 단순합니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 있는 B급 기회, 확약이 불명확하면 입찰 보류입니다.
