인천지방법원 2026타경502013. 인천 서구 당하동 롯데파크뷰 104동 1층 102호, 전용 74.85㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 “감정가 1.70억이 1회 유찰돼 1.19억”이라는 가격 구조만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 주택임차권등기입니다. 등기부에는 이수현 씨의 임차보증금 175,000,000원짜리 주택임차권이 올라와 있고, 매각물건명세서에는 그 권리에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다.
따라서 이번 물건은 “보증금 1.75억을 낙찰자가 떠안는 구조”로 단정할 물건은 아닙니다. 확약이 적용되는 을구 7번 주택임차권등기에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 보는 것이 맞습니다. 다만 국세·지방세 압류가 여럿 보이고, 실제 배당에서는 당해세가 먼저 차감될 수 있어 배당표 숫자와 명도 리스크를 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1038-4 롯데파크뷰 104동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 74.85㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 진문수 (2021.11.22. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 확약이 있는 임차권등기 물건
말소기준으로 표시된 권리는 2009.10.26. 진도군수산업협동조합 근저당권 163,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 주의할 부분은 2023.12.05. 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 175,000,000원이고, 임대차계약일자는 2021.10.08., 주민등록일자는 2021.11.01., 점유개시일자는 2021.11.02., 확정일자는 2021.10.13.입니다.
② 임차인·임차권등기 점검
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 1층 102호 74.85㎡ 전부 | 175,000,000원 | 2021.11.01 / 2021.10.13 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.12.05 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 표시된 이수현 씨의 임차권등기입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기이므로, 이 보증금을 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
* 룰상 표시된 임차보증금은 175,000,000원이나, 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한해 매수인 실질 인수액은 0원으로 보았습니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 표본은 1건
이 물건의 최근 거래 표본은 2021년 11월 전용 74.85㎡ 1층 거래 175,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가는 119,000,000원으로, 이 거래가의 68.0% 수준입니다. 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 총 8세대 규모의 다세대주택이고 거래 표본이 1건뿐이라, 실거래 평균을 넓은 시장가격처럼 과신하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 74.85㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
감정가는 170,000,000원으로 2021년 거래가 175,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 119,000,000원입니다. 다만 이 물건은 주택임차권등기·세금압류·저층 다세대라는 체크 포인트가 겹쳐 있어, “최저가가 거래가의 68%”라는 한 줄만으로 결론 내리면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 진도군수산업협동조합 | 163,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 진도군수산업협동조합 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동부화재해상보험 | 140,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 6,312,810원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 689,712,810원 중 116,534,000원만 배당되고, 미배당은 573,178,810원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 “발산초등학교” 동측 인근입니다. 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 벽식구조 경사스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경관녹지, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 환금성. 롯데파크뷰104동은 총 8세대, 사용승인일은 2009.09.21입니다. 거래 표본이 1건이라 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 반영되는지 원본으로 확인하세요.
- 인수문구 재확인. 매각물건명세서상 인수권리 문구와 비고란을 끝까지 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차권등기에 한정됩니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있습니다. 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 명도 리스크. 현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재로 내부상태가 통상적인 기준으로 평가된 점을 감안해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 실거래는 2021.11 한 건뿐입니다. 최저가 119,000,000원이 싸 보이더라도 현재 시장성·층·내부상태를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인형” 저가 다세대
이 물건은 권리와 가격이 서로 다른 방향으로 말합니다. 가격만 보면 감정가 1.70억에서 1회 유찰돼 1.19억, 최근 거래가 1.75억 대비 68.0%라 매력적입니다. 그러나 등기부의 핵심은 175,000,000원 임차권등기이고, 결론은 그 임차권등기에 대해 말소동의 확약서가 제출됐는지 를 원문으로 확인하는 데서 갈립니다. 확약이 유효하게 반영되면 실질 인수 0원*의 저가 물건, 확약 확인이 미흡하면 입찰을 보류해야 하는 물건입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 거래 표본 1건의 한계를 감안하면, 권리는 조건부 합격, 가격은 매력, 검증은 필수입니다.