인천지방법원 2026타경502022. 인천 계양구 임학동 69-2, 장제로863번길 28 소재 5층 503호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 108,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 75,600,000원입니다. 이 물건은 단순히 “70%까지 내려왔다”로 접근하면 안 됩니다. 등기상 김예원 명의의 주택임차권등기 보증금 110,000,000원이 있고, 명세서상 인수권리로 표시되었기 때문입니다. 다만 같은 문맥에서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그래도 완전히 가볍지는 않습니다. 국세·지방세 압류가 다수 있고, 당해세 해당 시 배당에서 0순위로 차감될 수 있습니다. 또 길금자는 전입일이 기준권리 이후로 표시되어 대항력은 낮게 보지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 즉 이 사건의 결론은 주된 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 미상 점유와 세금성 압류는 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 69-2 5층503호 · 장제로863번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 503호 · 사용승인일 2002.01.08 |
| 소유자 | 김상수 (2021.02.24. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확약 범위’가 핵심
권리 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 2023년 김예원 명의의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 110,000,000원, 범위는 5층 503호 40.65㎡ 전부, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.02.03, 확정일자는 2021.01.19입니다. 명세서상 인수권리로 표시되어 그냥 두면 최저가보다 큰 임차보증금이 매수인 리스크가 될 수 있습니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 체크
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 실제 임차인·점유자는 2명 기준으로 봅니다. 핵심은 김예원 임차권등기와 길금자 미상 점유를 분리해서 보는 것입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길금자 | 확인 필요 | 2024.11.15 / 미상 | 미상 | 기준 후 | 미상 | 확약 대상 아님 · 보증금 확인 필요 |
| 김예원 | 5층 503호 40.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.03 / 2021.01.19 | 110,000,000원 | 기준 후 | 배당요구 | 말소동의 확약 · 실질 인수 0원* |
* 김예원 임차권등기의 룰상 확인 금액은 보증금 110,000,000원이나, 제출된 말소동의 확약으로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 길금자는 별도 확약 대상이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 67,600,000원 | 67,600,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 간석4동새마을금고 | 4,178,106원 | 4,178,106원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 2,061,094원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 계산신용협동조합 | 28,600,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 27,900,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 연지새마을금고 | 71,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 양만수산업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 51,600,000원 | 0원 |
| 10. 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 51,700,000원 | 0원 |
| 12. 을구 17번 근저당권 · 김순례 | 80,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 30번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,600,000원 가정 시 채권 총액 845,078,106원 중 채권자 배당은 73,839,200원, 미배당은 771,238,906원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임학역 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 인천1호선 임학역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며, 급배수설비·위생설비·난방설비를 구비하고 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이고, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제·하자. 준주거지역이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 김예원 임차권등기 말소동의 확약서의 당사자, 범위, 말소 조건이 이 사건 5층 503호와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 길금자는 보증금 미상입니다. 전입 경위, 실제 점유 여부, 명도 가능성을 현장과 원본 서류로 대조하세요.
- 세금성 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 이 사건의 실질취득은 최저가 75,600,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 단, 확약이 깨지거나 적용 범위가 다르면 구조가 달라집니다.
- 명도 비용. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “70% 가격”보다 “확약 범위”가 먼저다
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 75,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 하지만 등기상 김예원 주택임차권등기의 보증금은 110,000,000원입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 현재 기준 실질취득은 75,600,000원입니다.
다만 결론은 무조건 “안전”이 아닙니다. 확약은 김예원 임차권등기에 한정되고, 길금자 보증금 미상 점유와 국세·지방세 압류 리스크는 별도로 남습니다. 주된 인수는 해소, 확인 리스크는 잔존. 이 한 줄이 이 물건의 핵심입니다.
