창원지방법원 2025타경20887. 창원시 마산회원구 내서읍 국제한마음타운 103동 110호입니다. 감정가 105,000,000원에서 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 17,648,000원입니다. 겉보기에는 감정가 대비 상당히 낮은 가격이지만, 낙찰대금이 실제 취득비용의 전부가 아니라는 점이 이 사건의 핵심입니다.

임차인 윤성수의 전입일은 2015.08.12, 점유개시일은 2015.08.17입니다. 말소기준인 에이치케이저축은행 근저당권 설정일 2016.09.23보다 앞섭니다. 확정일자도 2015.08.05로 확인되며 배당요구가 이루어졌습니다. 따라서 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다.

더 중요한 점은 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차인에게 돌아갈 배당이 함께 줄어든다는 사실입니다. 이 구조에서는 낙찰가 + 인수보증금이 보증금 80,000,000원 안팎으로 사실상 고정됩니다. 현재 계산상 집행비용까지 고려한 실질취득은 80,717,664원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2016.09.23 설정된 에이치케이저축은행 근저당권입니다. 그 뒤의 최윤환 근저당권, 각종 압류·가압류, 전세권등기, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

그러나 등기가 말소되는 것과 임차보증금 반환책임이 없어지는 것은 다릅니다. 윤성수의 주택 점유·전입이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 대항력과 보증금 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 미배당 보증금 반환책임을 별도로 계산해야 합니다.

실제 임차인 1명. 윤성수 명의 전세권등기(을구 17번)와 주택임차권등기(을구 18번)는 같은 보증금 80,000,000원에 관계된 권리로, 보증금 160,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가 20.1%가 아니라 실질취득 92.0%

국제한마음타운은 493세대, 사용승인일 1992.11.02인 아파트입니다. 비교대상은 전용 64.21㎡·64.87㎡ 거래이며, 최근 실거래 12건의 전체 평균은 89,500,000원입니다. 하지만 현재 가격 판단에서는 더 최근에 이루어진 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 87,750,000원, 최신 거래인 2026년 5월 거래가는 85,000,000원입니다. 최근 대비 이전 거래가격 추세는 -2.9%로 하락 방향입니다. 전체 표본 평균 89,500,000원만을 기준으로 이 물건의 가격 경쟁력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 매각률 통계는 0.0%로 나타나지만, 개별 거래 표본과 실제 응찰 수요를 별도로 확인해야 합니다. 현재 5회 유찰이라는 사실 자체가 매수인을 위한 실질 할인으로 직결되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.1%를 적용한 추정치입니다. 동일인 윤성수의 전세권 80,000,000원은 임차보증금과 별도로 중복 인수되는 금액이 아닙니다. 국세·지방세 등 당해세의 배당순위, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용은 확정되지 않았으므로 최종 배당액과 인수액은 변동할 수 있습니다.

④ 유찰이 계속돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다

이 물건은 다음 회차로 넘어가더라도 낙찰가 하락분만큼 임차인 배당이 줄고, 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 단순히 유찰 횟수가 늘어난다고 해서 실질취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

각 회차의 낙찰가·인수액은 제시된 배당 시나리오를 그대로 적용했습니다. 실질취득은 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며, 취득 부대비용은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호계초등학교 남측 인근에 위치하며, 학교·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 왕복 4차선 도로, 서측 왕복 2차선 도로와 접하는 토지입니다.
• 건물. 1992.11.02 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 1층 세대입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 소로1류·중로1류와 접합니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있고, 공시지가는 556,500원/㎡입니다.
• 현황 위치 불일치. 현황 공동출입문 기준 우측 110호가 건축물현황도에는 좌측으로 표시되어 있습니다. 감정평가는 현황 110호를 기준으로 이루어졌습니다. 응찰 전 현황 출입문·건축물대장·등기상 호수와 실제 점유공간의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 내부 확인 불가. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 상태는 공부와 외부 관찰에 따른 통상적 상태를 가정하여 평가되었으므로 수리·관리상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 493세대 규모의 아파트이나, 최근 가격 하락 추세가 -2.9%로 나타납니다. 비교 거래는 주로 다른 층에서 이루어졌으므로 본건 1층의 실제 매각 가능 가격에는 별도 보정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정 확인. 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구를 확인하고, 배당표 확정 전까지는 인수액이 변동할 수 있음을 자금계획에 반영하세요.
• 임차인 진정성 검증. 윤성수의 임대차계약 원본, 보증금 지급내역, 실제 점유 및 경매신청 관계를 확인하세요. 동일인 명의 전세권과 임차권은 별개 보증금으로 합산하지 마세요.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 17,648,000원만이 아니라 인수예상액 63,069,664원을 더한 80,717,664원을 시세 비교와 자금계획의 출발점으로 삼으세요.
• 세금 압류·배당 확인. 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 우선순위와 배당 가능성을 점검하세요. 우선배당 항목은 임차인의 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 현황 위치 대조. 현황 우측 110호와 건축물현황도 좌측 표기 차이를 현장에서 확인하고, 대상 세대 특정에 분쟁 가능성이 없는지 검토하세요.
• 내부 상태·명도 확인. 점유자 현황, 임차인 퇴거 조건, 내부 수리비, 관리비 체납 여부를 확인하세요. 특히 미변제 보증금이 있는 임차인의 인도 문제는 별도로 고려해야 합니다.
• 최근 시세 재평가. 최근 12개월 평균 87,750,000원과 최신 거래 85,000,000원을 중심으로 1층 가격을 평가하고, 하락 추세 -2.9%를 반영한 보수적인 상한을 설정하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료와 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “1,764만원에 낙찰받아도 1,764만원짜리 집은 아니다”

이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 감정가의 16.81%라는 숫자가 아닙니다. 임차인 윤성수의 80,000,000원 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 부분을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다.

현재 계산상 최저가 17,648,000원에 인수보증금 63,069,664원을 더하면 80,717,664원입니다. 이는 최근 12개월 평균 87,750,000원의 약 92.0%이며 최신 거래 85,000,000원에도 근접합니다. 실질취득은 최근 시세보다 낮지만 할인 폭은 제한적입니다.

여기에 다섯 차례 유찰, 최근 거래가격의 하락 추세, 건축물현황도와 실제 호수 위치의 불일치, 내부 미확인, 임차인과 경매신청 채권자의 동일성에 따른 검증 필요성까지 고려해야 합니다. 보증금 인수 구조가 유지되는 한 추가 유찰을 기다려도 총 취득비용이 크게 줄어들지 않습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 외형상 저가율에 속아 입찰하기보다, 임차권의 실질관계와 배당순위를 확인하고 1층의 실제 거래 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다. 저렴한 낙찰가와 저렴한 취득가격은 전혀 다른 문제입니다.