창원지방법원 2025타경20887. 국제한마음타운 103동 1층 110호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 4회 유찰돼 25,211,000원까지 내려왔으니 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 판단을 완전히 잘못할 수 있습니다. 임차인 윤성수는 2015.08.12 주민등록, 2015.08.05 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2016.09.23 에이치케이저축은행 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다.

현재 회차 예상배당에서는 매각대금 25,211,000원에서 집행비용 853,798원을 뺀 24,357,202원이 임차인에게 배당되고, 보증금 80,000,000원 중 55,642,798원이 남습니다. 매수인의 실질취득은 80,853,798원입니다. 즉 최저가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라, 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘면서 전체 부담은 계속 약 8천만원 수준에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

이 사건의 말소기준은 2016.09.23 을구 15번 주식회사에이치케이저축은행 근저당권 35,000,000원입니다. 이후 설정된 최윤환 근저당, 국민건강보험공단·국·창원시의 압류, 에스앤아이캐피탈대부 가압류, 윤성수 전세권, 주택임차권등기, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 80,000,000원

윤성수는 배당요구가 확인되고, 확정일자와 주민등록일자 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당액은 24,357,202원이고, 미배당 예상액은 55,642,798원입니다. 전세권 80,000,000원과 주택임차권 80,000,000원이 모두 같은 윤성수 명의로 확인되므로 이 리포트에서는 보증금을 160,000,000원으로 합산하지 않고 실제 임차보증금 80,000,000원을 기준으로 인수액을 판단합니다.

③ ‘유찰되면 더 싸진다’가 통하지 않는 이유

최저가는 25,211,000원 → 17,647,700원 → 12,353,390원으로 내려가지만, 임차인 미배당 인수액은 55,642,798원 → 63,069,959원 → 68,268,971원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 80,853,798원 → 80,717,659원 → 80,622,361원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금 80,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 80,853,798원으로 본다

국제한마음의 비교 거래 중 최근 12개월 거래는 4건, 평균 87,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 85,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 -2.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 전체 12건 평균 89,500,000원보다 최근 평균을 우선해서 봐야 합니다.

현재 실질취득 80,853,798원은 최근 12개월 평균 87,750,000원의 92.1%, 최신 거래 85,000,000원의 95.1% 수준입니다. 최근 평균보다 6,896,202원, 최신 거래보다 4,146,202원 낮습니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세 -2.9%와 1층이라는 조건, 권리·현황 리스크를 감안하면 최저가 2,521만원만 보고 큰 폭의 할인으로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)

현재 예상배당에서는 임차보증금 부족분 55,642,798원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.

⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호계초등학교 남측 인근으로 학교, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선 도로와 서측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 단지. 국제한마음은 493세대이며 사용승인일은 1992.11.02입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 25,211,000원이 아니라 현재 예상 실질취득 80,853,798원입니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 윤성수 보증금 80,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 유찰 시나리오 착시. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득은 약 8천만원 수준을 유지합니다.
• 세금 선순위 여부. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 임대차 실체 대조. 신청채권자·전세권자·임차권자가 모두 윤성수이므로 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
• 110호 현황 대조. 건축물현황도와 실제 위치가 상이하므로 공부와 현장을 직접 맞춰봐야 합니다.
• 내부 확인. 현장 조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 이용상태·관리상태를 재확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 87,750,000원, 최신 85,000,000원, 최근 추세 -2.9%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”가 아니라 “보증금 8천만원짜리 구조”

이 물건의 가장 큰 함정은 25,211,000원이라는 숫자입니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 윤성수의 선순위 대항력 보증금 80,000,000원이 남아 있어, 현재 회차 매수인의 예상 인수액은 55,642,798원입니다. 실질취득은 80,853,798원으로 올라갑니다.

실질취득은 최근 12개월 평균 87,750,000원보다 낮고 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 추세가 -2.9%로 하락 중이고, 4회 유찰, 선순위 임차보증금 인수, 세금 압류, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인 필요, 건축물현황도와 실제 110호 위치 불일치, 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “2,521만원에 낙찰받아 큰 차익을 얻는 물건”이 아니라, 약 8천만원의 실질취득가격이 현재 시세와 위험을 감당할 만큼 충분히 낮은지 판단하는 물건입니다.