창원지방법원 2025타경20921. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 277 일대의 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며, 지하 1층부터 지상 5층까지 숙박시설 등으로 이용 중입니다. 부속 주차장 토지와 제시외 건물도 매각범위에 포함됩니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 7월 30일 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 대구은행의 추가 근저당권과 여러 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 건물의 실제 이용과 점유관계는 별도의 문제입니다. 임대관계 미상이라는 점을 임차인이나 명도 문제가 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대구은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2019.07.30 을구 16번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고, 오동동 277 및 281-2 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2019.08.30 대구은행의 420,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2023년 이후 부산신용보증재단·경남신용보증재단·케이비국민카드·한국전력공사·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 창원시의 압류도 존재합니다. 이들 역시 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 매각 소멸 대상입니다.

② 임대차·점유 — 숙박시설 운영현황 확인이 핵심

등기 및 조사 내역에서 구체적으로 확인되는 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다고 확정할 수 없으며, 숙박시설 운영자·사용자와 소유자가 같은지도 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%의 의미

현재 최저매각가는 1,156,964,000원으로, 감정가 2,361,152,000원 대비 약 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과 감정가와 최저매각가 사이에 상당한 차이가 발생했습니다. 다만 숙박시설은 일반적인 주거용 부동산과 달리 운영수익·시설상태·영업 지속 가능성·재매각 수요가 가치 판단에 큰 영향을 미칩니다.

최근 실거래 시세와 임대수익에 대한 검증이 이루어지지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정가치를 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 여전히 높은지는 별도의 비교사례와 수익성 분석이 필요합니다.

회차별 금액은 제시된 매각가 및 배당 시나리오를 따른 것입니다. 향후 실제 매각조건과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 명시 권리 기준이며, 미확인 점유·임대차·체납비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,156,964,000원 가정)

최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 13,969,640원을 제외한 1,142,994,360원이 말소기준인 대구은행 근저당권에 배당되는 것으로 추산됩니다. 해당 근저당권만으로도 매각대금이 부족하므로 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아갈 예상 배당은 0원입니다.

채권최고액 및 청구금액 기준 전체 채권액은 2,640,870,766원, 예상 채권자 배당액은 1,142,994,360원, 미배당 합계는 1,497,876,406원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 명시된 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액, 선순위 조세, 당해세, 최우선변제 및 배당요구 관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 시나리오상 예상배당은 0원으로 표시돼 있으므로 근저당권의 채권양도·승계관계와 실제 배당순위도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창원시 마산합포구 오동동 소재 수협공판장사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용·주상용 건물, 단독주택, 공동주택, 어시장 및 근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 일부 토지는 소로1류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·사다리형, 소로한면 조건으로 조사됐습니다. 토지정보상 면적은 350.4㎡, 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다. 일괄매각 전체 토지의 목록별 면적은 별도 대조해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 5층으로, 외벽은 적벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·탐지·승강기·급탕설비가 조사됐습니다.
• 이용현황. 지하 1층과 지상 1~5층이 숙박시설 등으로 이용되고 있어 일반 주거용 건물과 다른 수익성 검토가 필요합니다.
• 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시돼 있지 않으나, 1층 일부 4.2㎡의 소재불명 기재는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 숙박시설은 거래사례와 잠재 매수층이 일반 주거용 부동산과 다를 수 있습니다. 실제 수익률과 건물의 유지관리 상태가 확인되지 않아 재매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 전체 확인. 숙박시설, 상업용 건부지, 부속 주차장, 제시외 건물(3-1, 3-2)의 포함 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 운영자·임차인·장기 사용자의 존재 여부 및 계약관계를 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 임대차 대항력 검토. 확인되는 임차인에 대해서는 점유·사업자등록·보증금·확정일자와 2019.07.30 말소기준권리의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 영업수익 검증. 숙박시설의 매출, 영업비용, 시설관리비, 수선비와 실제 운영 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 수익률을 의미하지 않습니다.
• 건물현황 대조. 1층 노래연습장 화장실 4.2㎡의 소재불명 사항과 제시외 건물의 위치·구조·현황을 확인해야 합니다.
• 시설·안전 점검. 승강기, 난방, 급탕, 급배수, 소방·화재경보설비의 가동 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대구은행 근저당권의 공동담보 목록에 기재된 오동동 277 및 281-2 토지와 실제 매각목록의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 및 채권승계 확인. 신청채권자와 등기상 근저당권자 사이의 채권양도·승계 여부, 실제 배당요구 및 우선순위를 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 체납·명도비용. 공과금·관리비·조세·시설 관련 체납 여부와 점유자의 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 최종 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.29의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서 변경사항 및 원본 등기사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 감정가보다 중요한 것은 실제 가치”

창원 오동동 277 숙박시설은 감정가 2,361,152,000원에서 최저가 1,156,964,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 숙박시설·토지 일괄매각이라는 특성, 임대관계 미상, 건물 일부의 소재불명 조사, 그리고 시장가격과 운영수익의 불확실성을 함께 봐야 합니다. 채권자에게 상당한 미배당이 발생하더라도 이는 매수인의 인수채무와는 구별되는 반면, 실제 점유·시설관리·영업상의 위험은 별도로 존재할 수 있습니다.

권리상 명시된 인수는 없지만, 경제적 매력은 아직 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 49%라는 비율은 분석의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 이 물건은 추가 유찰 여부보다 실제 수익가치·점유관계·건물상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 우선입니다.