창원지방법원 2025타경20921. 마산합포구 오동동 277 소재 물건으로, 목록1은 상업용 건부지, 목록2는 주차장, 목록3 건물은 숙박시설로 이용 중이며 일괄매각됩니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이고 1층부터 5층 및 지하1층이 숙박시설 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 백주영입니다.
권리관계의 출발점은 2019.07.30. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,100,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기권리 자체의 매수인 승계 부담은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20921 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 277 · 오동동1길 14 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 상업용 건부지 · 주차장 · 숙박시설 |
| 건물 이용상태 | 1층~5층, 지하1층 숙박시설 등 |
| 소유자 | 백주영 |
| 감정가 / 최저가 | 2,361,152,000원 / 1,156,964,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 3-1, 3-2 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019.07.30. 을구 16번 주식회사대구은행 근저당권 2,100,000,000원이 말소기준입니다. 이후 백주영이 2019.08.30. 소유권을 취득했고 같은 날 대구은행의 420,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 부산신용보증재단·경남신용보증재단· 케이비국민카드·한국전력공사·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 창원시 압류, 2025.10.10. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
감정가 2,361,152,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,156,964,000원, 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 데이터상 3회 유찰 시 최저가는 809,874,800원, 4회 유찰 시 566,912,360원으로 내려갑니다.
다만 동일 성격의 최근 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 특히 목록1은 상업용 건부지, 목록2는 주차장, 목록3은 숙박시설로 서로 성격이 결합된 일괄매각이므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 할인율보다 숙박시설의 실제 운영가치와 토지·건물의 개별 환금성 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,156,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,969,640원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,100,000,000원 | 1,142,994,360원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 34,600,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,333,342원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,445,054원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한국전력공사 | 5,376,490원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,639,948원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,475,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,640,870,766원, 총 배당액은 1,142,994,360원, 미배당액은 1,497,876,406원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층~5층, 지하1층이 숙박시설 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록1은 상업용 건부지, 목록2는 주차장으로 목록1의 부속토지이며, 목록3은 숙박시설입니다. 제시외 건물 3-1, 3-2도 매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 수협공판장사거리 북서측 인근으로 상업용·주상용건물, 단독주택, 공동주택, 어시장, 각종 근린상가 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 350.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 실내 인테리어 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 화재경보 및 탐지, 승강기, 온수 및 급탕설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 실사용 확인. 감정평가상 1층~5층과 지하1층이 숙박시설 등으로 이용 중인 만큼 현장 운영상태와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유·사용자· 실제 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 소재불명 부분 확인. 건물 1층 일부인 일반건축물대장상 노래연습장 화장실 4.2㎡는 감정평가 조사에서 소재불명으로 확인됐습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 상업용 건부지·주차장·숙박시설과 제시외 건물 3-1, 3-2의 위치·현황·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당액 1,497,876,406원이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 동일 개념이 아닙니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 토지와 숙박시설의 개별 가치·수익성·환금성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,361,152,000원에서 2회 유찰되어 1,156,964,000원까지 내려왔지만, 상업용 건부지·주차장·숙박시설을 묶은 특수한 일괄매각이고 실거래 비교자료도 없습니다. 숙박시설 운영상태와 임대관계는 별도 확인이 필요하며, 1층 일부 4.2㎡가 소재불명으로 조사된 점도 현장 대조가 필요합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
