창원지방법원 2025타경20927. 함안군 가야읍 도항리 고려골든빌라 다동 206호, 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자는 김종명이며, 1993.05.31 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.13 주식회사하나은행 근저당권 46,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.13 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 2025.10.13 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후의 함안새마을금고 근저당, 삼성카드·신용보증기금 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 35,280,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%입니다. 하지만 이 단지는 확인되는 실거래가 2023.09 53,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 거래의 66.6%라는 사실은 분명하지만, 표본이 1건이고 거래 시점도 2023.09이므로 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정하기보다 현장 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20927 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 290-8 고려골든빌라 다동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 · 분석 대상 면적 72.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제2층 제206호 · 사용승인일 1990.07.09 |
| 소유자 | 김종명 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 30,516,290원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 5번, 2020.03.13 주식회사하나은행 근저당권 46,200,000원입니다. 2025.05.13 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 함안새마을금고 근저당권 27,000,000원, 삼성카드 가압류 4,485,970원, 신용보증기금 가압류 31,000,000원, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본이 너무 적다
확인되는 거래는 고려골든빌라다동의 2023.09 거래 1건입니다. 전용 비교 면적은 76.5㎡, 3층, 거래가는 53,000,000원입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 이 금액의 66.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 76.5㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 53,000,000원 |
감정가 72,000,000원은 확인되는 거래 53,000,000원보다 높지만, 현재 최저가는 35,280,000원까지 내려왔습니다. 따라서 가격 수준 자체는 단일 거래보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고, 총 18세대 규모의 소규모 공동주택이라는 점 때문에 53,000,000원을 현재의 확정 시세로 보고 할인율만 평가하는 것은 위험합니다. 이 물건은 가격보다 실제 매수 수요와 내부 상태 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 46,200,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 함안새마을금고 | 27,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,485,970원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 31,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원 가정에서 채권 총액 108,685,970원 중 34,244,960원이 배당되고, 미배당은 74,441,010원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 74,441,010원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 84,834,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 92,109,940원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 회차별 분석에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧바로 새로운 인수부담을 만드는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아지는 이유가 단순한 권리 문제인지, 실제 수요·건물 상태·환금성 문제인지 확인하는 과정이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 도항리 ‘가야초등학교’ 남서측 인근으로, 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 206호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 386,000원/㎡입니다.
- 현황 표시. 공부상 건물명칭은 ‘고려골든빌라 다동’이나 외관은 ‘다동 忠孝’로 표시된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 18세대이며 확인되는 실거래가 1건이라, 거래량을 바탕으로 한 시세 판단에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 2020.03.13 근저당권과 2025.05.13 한국주택금융공사로의 이전 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 조사 당시 폐문·이해관계인 부재였고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인 없이 공부와 외부관찰을 기준으로 감정됐으므로 내부 이용상황과 관리상태를 재확인하세요.
- 실거래 과신 금지. 비교 거래는 2023.09의 53,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 35,280,000원이 낮아 보여도 단일 표본을 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명칭 차이 확인. 등기상 ‘고려골든빌라 다동’과 현황 외관 ‘다동 忠孝’ 표시가 동일 목적물인지 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 답”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.03.13 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 확인되는 53,000,000원 거래보다도 낮지만, 실거래가 2023.09 단 1건입니다. 18세대 규모와 내부 미확인을 함께 보면, 이 물건은 “낮은 최저가” 자체보다 실제 상태와 매수 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 현장 검증이 끝난 뒤 판단해야 합니다.
