창원지방법원 2025타경20931. 창원시 마산합포구 현동의 ‘창원현동중흥에스-클래스프라디움’ 106동 11층 1102호 아파트입니다. 소유자는 한혜진이며 2015.01.27. 소유권이전 당시 등기부에 기재된 거래가액은 253,900,000원입니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.09.09. 경남신용보증재단 가압류 18,000,000원이고, 이후의 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
가격은 권리만큼 단순하게 볼 수 없습니다. 최저매각가 239,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 240,750,000원의 99.3%입니다. 최신 거래는 2026.08. 247,000,000원이고, 최근 실거래 범위는 230,000,000원에서 295,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균보다 아주 조금 낮기는 하지만, ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가할 정도의 가격차는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20931 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 106동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 15층건 중 11층 |
| 소유자 | 한혜진 · 2015.01.27. 소유권이전 · 거래가액 253,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 27,171,323원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 계산상 말소기준은 2024년 가압류
등기자료상 2015년 부산은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 삼성생명보험 근저당 역시 원자료에는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 현재 제공된 권리 계산에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.09.09. 경남신용보증재단 가압류 18,000,000원입니다. 그 이후 오케이캐피탈주식회사의 강제경매개시결정과 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 99.3%
중흥S클래스프라디움1차 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 240,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 8 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 21 | 237,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 21 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 240,750,000원 |
최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 240,750,000원의 99.3%입니다. 실거래 최저 230,000,000원보다는 높고, 최신 거래 247,000,000원보다는 낮습니다. 295,000,000원 거래도 존재해 표본 범위가 넓으므로 한두 건의 고가 거래만 보고 가격 우위를 판단하기보다 최근 평균과 개별 층·상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 오케이캐피탈주식회사 | 27,171,323원 | 27,171,323원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 27,171,323원 | 27,171,323원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,511,354원 |
현재 회차 239,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 72,342,646원이 모두 배당되고 예상 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 162,511,354원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 239,000,000원 | 72,342,646원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 191,200,000원 | 72,342,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 152,960,000원 | 72,342,646원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 별도의 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아니라, 제공 자료 기준으로는 낙찰가 자체가 매수인의 핵심 가격 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현동초등학교 북서측 인근으로 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트 내 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층건 중 11층 1102호이며 급·배수, 위생, 소화전·화재경보, 승강기, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 중흥S클래스프라디움1차는 555세대, 2014.11.28. 사용승인 자료가 확인되며 대상 면적은 84.99㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 975,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 실제 현황을 확인하지 못해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 239,000,000원은 최근 12개월 평균 240,750,000원의 99.3%입니다. 최근 평균과 거의 같다는 점을 전제로 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 247,000,000원이고 실거래 최저는 230,000,000원입니다. 동일 면적이라도 층과 상태에 따라 거래가 편차가 큽니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이며 거주인 부재·폐문 상태였습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 계산상 말소기준은 2024.09.09. 경남신용보증재단 가압류입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 사건의 강점은 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 239,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 240,750,000원의 99.3%로 사실상 최근 시세와 맞닿아 있습니다. 최신 거래 247,000,000원보다는 낮지만 실거래 최저 230,000,000원도 존재합니다. 여기에 현장조사 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로, 권리 안전성만 보고 신건 가격을 높게 평가하기보다는 점유 확인과 응찰가 관리가 핵심입니다.
