창원지방법원 2025타경20936. 월영동테라스하우스 1동 3층301호는 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강태모는 2021.03.19. 거래가 513,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 울산중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 410,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 한국주택금융공사 가압류, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준 자체의 순위는 2021.03.19. 설정된 근저당에 그대로 연결됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2021.03.19. 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국주택금융공사 가압류와 창원시·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.

② 점유관계 — 임차인 1명·동거인 1명, 대항력 없음

두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2021.03.19.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로 매수인에게 대항할 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 김도현의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 보증금 미상이라는 사실만으로 인수형 임차인으로 보지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재가는 내려왔지만 시장 자체도 하락

동일 면적 84.14㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 457,000,000원이지만, 과거 2021~2022년 528,000,000원·540,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 380,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군 대비 28.8% 하락했습니다.

현재 최저매각가 251,370,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 380,000,000원의 66.2%입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 확인 거래보다 낮습니다. 다만 이는 감정가 513,000,000원이나 전체 평균 457,000,000원을 기준으로 싸 보이는 것보다 최근 시세 자체가 380,000,000원까지 하락했다는 점을 먼저 봐야 합니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실과 향후 환금성이 좋다는 판단은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 251,370,000원 가정)

채권 합계 469,526,970원 중 예상배당은 247,050,820원이며 미배당액은 222,476,150원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

낙찰가가 더 내려가면 담보권자의 미배당액이 커지지만, 제공된 각 회차 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라 낙찰자가 실제 시장가치와 환금성을 감안해 어느 가격까지 지불할 것인지입니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 84.135㎡입니다.
• 입지. 마산제일여자중학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2020.10.21.입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사지대 내 4필 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북서측 광로, 북동측·남동측 포장도로와 접합니다.
• 공부와 현황 차이. 대지권 목적 토지 중 일련번호 2·3·4의 공부상 지목은 답이나 현황은 대이며, 동 명칭은 공부상 1동이나 현황 호칭은 101동입니다.
• 관리비. 현황조사 당시 약 2,700,000원이 연체된 것으로 탐문됐으므로 실제 체납액과 부담 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.03.19. 울산중앙신용협동조합 근저당과 2026.03.10. 근저당권 이전관계를 등기 원본에서 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 정세훈이 본건 전부를 점유하고 김도현이 동거인으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 협의 가능성을 확인하세요.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 457,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 380,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 28.8% 낮으므로 현재 최저가의 할인폭을 과거 고가 거래와 비교해 과대평가하지 마세요.
• 소규모 단지 환금성. 22세대이고 확인 거래가 4건이므로 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인하세요.
• 관리비 확인. 약 2,700,000원 연체 탐문 내용이 있으므로 관리주체를 통해 최신 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·하자·실사용 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 판단은 가격과 환금성”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 2021.03.19.보다 두 점유자의 전입이 늦고, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 513,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 251,370,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 380,000,000원의 66.2%입니다.

다만 최근 시세는 과거 거래군보다 28.8% 하락했고, 단지는 22세대에 동일 면적 확인 거래도 4건입니다. 내부 확인이 되지 않았고 약 2,700,000원의 관리비 연체도 탐문됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 하락장 속 적정가격·점유 명도·내부 상태·소규모 단지 환금성을 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.