창원지방법원 2025타경20941. 대상은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 35-6 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 물건도 매각에 포함되고, 목록3은 지분매각, 목록1은 주거용 건부지, 목록2는 단독주택, 목록3은 도로로 이용 중입니다. 감정가 373,720,770원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 183,124,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차인 이숙진입니다. 전입일 2016.05.11은 말소기준인 홍길성의 가압류 2016.06.08보다 빠르고, 자료상 대항력도 있는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20941 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 35-6 · 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성로 15-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 일반목구조 경량철골구조지붕 2층 건물 |
| 토지 | 240.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사린든바움 |
| 감정가 / 최저가 | 373,720,770원 / 183,124,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,744,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
등기상 말소기준은 2016.06.08 홍길성 가압류 112,000,000원입니다. 이후 무학신용협동조합 근저당권 117,600,000원과 창원시·국의 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 김병효 소유권이전과 김병효 근저당, 이광열 가처분은 사해행위취소 및 해제를 거쳐 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가격보다 중요하다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙진 | 본건 전부 | 2016.05.11 | 2025.11.10 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
이숙진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인으로, 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,363,736원 |
| 2. 가압류 · 홍길성 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 무학신용협동조합 | 117,600,000원 | 67,760,264원 |
| 4. 경매개시결정 · 이숙진 | 200,744,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 430,344,300원 중 179,760,264원이 배당되고, 미배당은 250,584,036원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 이숙진의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 과거 권리관계 — 사해행위취소 흔적이 있다
2021.05.04 김병효 앞으로 소유권이전이 있었고, 2021.01.25에는 김병효 명의 100,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이후 이광열의 가처분이 접수됐고, 2023.07.05에는 2022.03.11 사해행위취소를 원인으로 김병효의 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 말소됐습니다. 현재 등기상 해당 권리들은 이미 말소됐지만, 권리관계가 단순하게 흘러온 부동산은 아니라는 점은 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 일반목구조 경량철골구조지붕 2층 건물이며 사이딩 판넬·징크판넬, 벽지·타일, PVC창호 등이 확인됩니다.
- 입지. 평성마을회관 북동측에 위치하며 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스 보일러 난방, 목재데크설비가 확인됩니다.
- 토지. 평성리 35-6은 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 240.0㎡, 공시지가는 460,400원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 물건이 포함되고 목록3은 지분매각이며, 목록3은 도로로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이숙진의 보증금·임대차계약서·확정일자를 확인하지 않은 상태에서는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력과 배당의 연결. 전입일 2016.05.11이 말소기준보다 빠르므로, 배당 후 미회수 보증금이 남는지 원본 배당관계로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인 이숙진과 경매채권자 이숙진의 관계 및 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 창원시 및 국의 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건 포함, 목록3 지분매각 및 도로 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 183,124,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 “얼마를 인수할 수 있나”가 먼저다
이 사건은 감정가 373,720,770원에서 현재 최저가 183,124,000원까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 임차인 이숙진의 전입일은 2016.05.11, 말소기준 가압류는 2016.06.08입니다. 대항력은 있고 보증금은 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 판단보다 보증금 확인이 먼저입니다. 임차보증금과 배당 후 잔액을 확인해 매수인 인수액이 실제로 0원인지 확정하기 전에는, 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 과거 사해행위취소에 따른 등기 말소 이력, 조세 압류, 일괄매각·지분도로까지 함께 확인해야 하는 권리·현장 확인 우선형 물건입니다.
