창원지방법원 2025타경20956. 창원시 마산합포구 동성동 302 소재 집합건물과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 남순식·남준식으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 상속으로 취득한 부동산입니다. 이 물건의 중요한 특징은 하나의 업종으로 설명하기 어렵다는 점입니다. 감정상 2층 근린생활시설, 1층 음식점, 지하 및 3층 위락시설, 4층 주거용 공간에 도로 이용 토지가 함께 포함됩니다.
권리의 기준점은 2020.10.20. 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 앞선 근저당권은 등기부상 이미 말소되었으며, 이후 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 말소된다는 사실이 점유자의 보증금 인수 문제까지 해결한다는 뜻은 아닙니다. 특히 401호의 점유 원인과 전입일, 보증금에 대한 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 302 도로명주소: 동서북14길 8 |
| 대표 호실 | 2층 201호 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 집합건물 일괄매각 |
| 매각 대상 이용상태 | 근린생활시설·위락시설·주거용 전용 공간·도로 이용 토지 |
| 소유자 | 남순식 (2분의 1), 남준식 (2분의 1) |
| 소유권 취득원인 | 2008.02.28. 상속 · 2008.08.12. 등기 |
| 감정가 | 835,488,000원 |
| 최저매각가 | 200,600,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 마산시농업협동조합 |
| 청구금액 | 443,157,857원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.20. 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
2014년에 설정된 마산시농업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 390,000,000원과 26,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.10.20. 을구 3번 근저당권으로, 이후 설정된 2021년 근저당권, 경남신용보증재단 가압류, 창원시 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 및 본 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 대항력과 미상 점유자
현황조사 및 매각물건명세서 관련 기록에 등장하는 점유·전입 관련 인원은 총 4명입니다. 이 중 박상영은 대항력이 있는 것으로 분석되지만, 이병수는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 나머지 전입세대 확인서상 인원은 기재된 전입일이 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박상영 창동면옥 |
본건 전부(1층 101호) | 2013.03.20 | 3,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 인수 추정 |
| 이병수 | 401호 앞쪽 방 1·부엌 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 추성종 전입세대확인서상 |
미상 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 확인 없음 |
| 박태영 전입세대확인서상 |
미상 | 2023.02.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 확인 없음 |
실제 임차·점유 관련 확인 대상 4명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 인원은 없습니다. 전입일만으로 확정할 수 없는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
박상영에 대한 확인된 인수 추정액은 3,000원이지만, 이 금액은 이병수 등 다른 점유자에 대한 위험을 해소하지 않습니다. 또 추성종과 박태영은 기재된 전입일 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 실제 점유 부분과 점유 원인을 확인해야 명도 범위를 판단할 수 있습니다.
③ 실질취득비용 — 낮은 최저가만 보면 안 된다
| 현재 최저매각가 | 200,600,000원 |
|---|---|
| 박상영 보증금 인수 추정 | 3,000원 |
| 이병수 관련 인수 위험 | 금액 미상 |
| 확인된 금액 기준 실질취득 | 200,603,000원 |
| 최종 실질취득 | 200,603,000원 + 추가 인수액·부대비용 |
박상영의 추정 인수액만 반영하면 200,600,000원 + 3,000원 = 200,603,000원입니다. 그러나 이 계산은 실제 총취득비용이 아니라 확인된 인수 추정액만 포함한 최소 계산입니다. 401호에 별도의 대항력 있는 임대차와 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 추가될 수 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 보증금을 배당받지 못하는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 향후 유찰로 최저가가 추가 하락해도 그만큼 실질취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,608,400원 |
| 인수 · 박상영 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 · 마산시농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 4번 · 마산시농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,740,000원 | 18,740,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 3,807,395원 | 3,807,395원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,444,205원 |
표는 매각가 200,600,000원과 추정 집행비용을 기준으로 작성한 가정 배당표입니다. 박상영 보증금 3,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 추정되어 도넛 차트 배분액에서 제외됩니다. 401호 임차관계, 창원시 압류 관련 조세채권, 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으며 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 하락해도 위험은 남는다
| 회차 | 예상 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
200,600,000원 | 0원 | 3,000원 + 미상 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
140,420,000원 | 34,893,275원 | 3,000원 + 미상 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
98,294,000원 | 76,422,687원 | 3,000원 + 미상 |
현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 예상 배당대상 채권액 172,547,395원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구금액은 443,157,857원으로 별도로 기재되어 있고, 현재 회차에서 신청채권자에 대한 예상 배당액은 150,000,000원이므로 신청채권이 전부 충족되는 것은 아닙니다.
5회 유찰과 6회 유찰 시나리오에서는 배당 부족액이 각각 34,893,275원, 76,422,687원으로 커집니다. 그러나 이 부족액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 채권 미배당과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 오동동문화광장 남서측 인근에 위치하며, 주변은 밀집 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다. 서측으로 노폭 약 4~5미터의 도로에 접합니다.
- 2층 근린시설. 일련번호 1은 2층 201호로, 근린생활시설인 '올인'으로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
- 1층 근린시설. 일련번호 2는 1층 101호로, '창동면옥'이 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 임차인 박상영의 대항력·보증금 확인 대상입니다.
- 위락시설. 지하층 101호는 '탑싱어 노래주점', 3층 301호는 '창원시영상미디어센터'로 기재되어 있으며 위락시설로 평가되어 있습니다.
- 4층 주거용 사용. 일련번호 4는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주거용으로 개조되어 401호와 402호로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. 용도변경의 적법성, 임대차 및 실제 점유 범위 확인이 필요합니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 별도 일련번호 6은 도로로 사용되고 있습니다. 이 도로 이용 토지는 인접지와 경계가 다소 불분명하여 지적측량 등을 통한 경계 확인이 요구됩니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,198,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외내벽 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 샤시창호, 위생·급배수설비가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·위락시설·주거용 전용 부분·도로 이용 토지가 혼합된 일괄매각 구성입니다. 일반적인 단일 상가보다 용도별 활용 가능성과 매수 수요를 따로 검토할 필요가 있으며, 4회 유찰 이력에도 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인부터 확인. 이병수의 점유 개시일, 전입신고 여부, 임대차계약서, 확정일자 및 보증금 규모를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태로는 인수액 상한을 설정하기 어렵습니다.
- 박상영 보증금 원본 대조. 3,000원이라는 보증금 기재액과 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음' 표시를 함께 검증해야 합니다. 사업자등록 및 상가임대차 대항요건도 확인 대상입니다.
- 일괄매각 목록 점검. 2층 201호뿐 아니라 1층, 지하층, 3층, 4층 및 도로 이용 토지까지 매각목록별 면적과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 주거용 전용 부분 점검. 401호와 402호의 실제 이용상태, 용도변경 허가·신고 여부, 시정명령 또는 원상회복 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 경계 확인. 일련번호 6 토지는 인접 토지와 경계가 불분명한 것으로 기재되어 있으므로 지적도와 현황을 대조하고 필요한 경우 측량을 검토해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 창원시 압류에 대응하는 실제 체납액과 우선순위, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
- 수익성과 시세 검증. 용도별 실제 임대료, 공실, 유지비용 및 비교 가능한 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 높은 할인율만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도 범위 확인. 영업시설과 주거용 공간의 점유자가 다를 수 있으므로 호실별 인도 가능성과 영업·주거 점유에 따른 절차를 구분해 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비와 각 호실의 공과금 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격표 뒤에 남은 위험을 보라”
감정가 835,488,000원이었던 물건의 최저매각가가 200,600,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 상가 경매가 아닙니다. 근린생활시설과 위락시설, 주거용으로 개조된 공간, 도로 이용 토지가 함께 매각되고 있으며 임차인별 법적 지위도 일치하지 않습니다.
박상영의 확인된 보증금 인수 추정액은 3,000원으로 작지만, 401호 이병수의 대항력과 보증금은 여전히 미상입니다. 이 위험을 확인하지 않으면 최저가를 기준으로 계산한 200,603,000원이라는 실질취득 추정액도 최종 비용이 될 수 없습니다.
또한 4회 유찰되었다는 사실과 감정가 대비 24.01%라는 수치는 시세보다 싸게 살 수 있다는 증거가 아닙니다. 실제 거래 시세, 용도별 활용 가치 및 예상 수익이 확인되어야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 말소될 등기권리의 구조는 비교적 명확하지만, 401호의 임대차관계와 인수 가능 보증금, 일괄매각 대상의 실제 활용상태, 토지 경계를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단이 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 추가 할인율을 찾는 일이 아니라 얼마를 실제로 인수하고 무엇을 온전히 사용할 수 있는지 확인하는 것입니다.
