창원지방법원 2025타경20956. 등기상 소유자는 남순식·남준식 각 2분의 1 공유이고, 본건은 동성동 302 소재 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 2층 201호는 근린생활시설, 1층 101호도 근린생활시설, 지하층 101호와 3층 301호는 위락시설, 4층 401호는 현황 주거용으로 이용되고 있으며 별도 토지는 도로로 이용 중입니다. 따라서 단순한 한 개 상가호실 경매가 아니라 용도가 서로 다른 시설과 토지가 묶인 혼합형으로 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2020.10.20 설정된 마산시농업협동조합 채권최고액 60,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 현황조사상 2013.03.20 전입한 박상영은 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되어 있고, 보증금 3,000원은 배당이 아닌 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 동시에 이병수는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20956 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 302 2층201호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·위락시설·주거용·도로 일괄매각 |
| 소유자 | 남순식 2분의 1 · 남준식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 835,488,000원 / 286,572,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 443,157,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년 설정된 마산시농업협동조합 근저당권 390,000,000원과 26,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2020.10.20 을구 3번 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2021.04.22 근저당권 90,000,000원, 2022.06.20 경남신용보증재단 가압류 18,740,000원, 2025.10.22 창원시 압류, 2025.11.03 임의경매개시결정, 2026.01.23 소상공인시장진흥공단 가압류 3,807,395원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확인된 인수보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상영(상호:창동면옥) | 본건 전부(1층 101호) | 2013.03.20 | 3,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 3,000원 인수 |
| 이병수 | 본건 내 401호(앞쪽:방1,부엌) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 추성종(전입세대확인서상) | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 확인 인수 없음 |
| 박태영(전입세대확인서상) | 미상 | 2023.02.02 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 확인 인수 없음 |
실제 임차인·점유자 확인 대상은 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박상영은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 계산되고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 3,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 이 금액을 현재 최저가에 더한 확인 가능한 실질취득은 286,575,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,812,008원 |
| 인수 · 박상영 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,740,000원 | 18,740,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 3,807,395원 | 3,807,395원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,212,597원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 표시된 채권 172,547,395원이 전액 배당되는 계산이며 미배당은 0원입니다. 박상영 보증금 3,000원은 배당표가 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 286,572,000원 | 172,547,395원 | 0원 | 3,000원 |
| 4회 유찰 시 | 200,600,400원 | 172,547,395원 | 0원 | 3,000원 |
| 5회 유찰 시 | 140,420,280원 | 137,654,396원 | 34,892,999원 | 3,000원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이고, 4회 유찰 시 200,600,400원, 5회 유찰 시 140,420,280원으로 내려갑니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰된 혼합용도 상업시설이라는 점은 환금성과 수요층을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오동동문화광장 남서측 인근, 주변은 밀집상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 201호 근린생활시설, 1층 101호 근린생활시설, 지하층 101호 위락시설, 4층 401호 주거용, 3층 301호 위락시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 평지의 주상용 건부지이며, 서측으로 약 4~5미터 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다.
- 경계. 일련번호 6은 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 명확한 위치와 경계 확인에 지적측량 등이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상영 임차관계 원본 확인. 2013.03.20 전입·보증금 3,000원·대항력 판정과 명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 이병수 점유 확인. 401호 앞쪽 방1·부엌 점유가 조사되었으나 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설·위락시설·주거용·도로가 함께 묶여 있어 각 목록별 실제 점유와 명도 대상을 구분해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 도로로 이용 중인 일련번호 6의 위치와 경계가 불분명하므로 필요 시 지적측량으로 확인해야 합니다.
- 혼합용도 환금성 확인. 이미 3회 유찰된 물건인 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·상권·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서와 일괄매각 각 목록의 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 최저가 286,572,000원은 감정가 835,488,000원에서 세 차례 유찰된 가격입니다. 하지만 이 사건은 할인율 하나로 평가하기 어렵습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 편이지만, 2013.03.20 전입한 박상영의 대항력과 3,000원 인수 계산, 전입일·보증금이 모두 미상인 이병수, 그리고 근린생활시설·위락시설·주거용·도로가 함께 묶인 일괄매각 구조가 동시에 존재합니다.
특히 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 확인 가능한 인수액은 작지만, 미상 임차관계와 복합 점유·토지 경계가 해소되지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 결론은 등기 권리는 비교적 정리되지만, 현장·임차·용도 확인 난도가 높은 3회 유찰 혼합형 물건입니다.
