창원지방법원 2025타경20995. 숲속마을주공그린빌4단지 404동 14층 1401호, 전용 59.26㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사리아리치이고, 2022.06.08. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부상 핵심 권리는 2024.07.05. 등기된 하남수의 주택임차권과 2025.11.07. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 하남수는 2022.06.30. 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금이 155,000,000원이라, 원칙대로라면 현재 매각가 140,000,000원에서 배당 후 남는 17,760,000원이 매수인 인수로 이어집니다. 하지만 2026.07.22. 제출된 확약으로 그 임차인에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로, 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 506 숲속마을주공그린빌4단지 404동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.26㎡ · 15층 건물 내 14층 1401호 |
| 소유자 | 주식회사리아리치 (2022.06.08. 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,012,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 해소
하남수의 임차관계는 2022.06.30. 전입·점유·확정일자가 모두 갖춰져 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.07.05. 접수됐고 보증금은 155,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.11.07.이므로, 확약이 없다면 임차보증금 미배당액은 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하남수 14층 1401호 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
배당요구는 2024.07.05. 접수됐습니다. 현재 매각가를 기준으로 배당계산상 하남수 보증금에 137,240,000원이 배당되고 17,760,000원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 실질취득 부담은 140,000,000원 + 17,760,000원 = 157,760,000원까지 올라갑니다. 다만 이번 사건은 위 확약 때문에 이 룰상 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 같고 최신 거래보다 높다
숲속마을주공그린빌4단지는 444세대, 2002.11.14. 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 59.26㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 143,041,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.26㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.26㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 59.26㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2025.10 | 59.26㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.26㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 59.26㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 59.26㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.26㎡ | 7건 | 140,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원과 정확히 같습니다. 최신 거래 2026.07.의 135,000,000원보다는 5,000,000원 높습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세도 -5.0%입니다. 따라서 전체 평균 143,041,666원 대비 최저가가 97.9%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 하남수 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,012,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 하남수 보증금 미배당액은 17,760,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 17,760,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 45,368,000원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 67,412,800원 | 실질 0원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져, 단순 최저가만 보고 할인폭을 판단할 수 없는 사건입니다. 현재 회차만 해도 140,000,000원 낙찰에 룰상 인수 17,760,000원이 붙어 총부담이 157,760,000원으로 계산됩니다. 이번 사건에서는 확약이 이 구조를 해소하지만, 확약서 원본과 임차권등기 말소 동의 내용은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계초등학교 동측에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 15층 건물 중 14층 1401호이며, 위생·급배수·엘리베이터·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 734,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 감정됐습니다.
- 환금성. 444세대 아파트로 동일 전용 59.26㎡ 거래가 확인되지만, 최근 12개월 평균은 140,000,000원이고 최신 거래는 135,000,000원이며 최근 가격 추세는 -5.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 하남수 주택임차권등기의 말소 동의가 실제 매각·잔금 납부 단계에서 문제없이 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균과 같고 최신 거래 135,000,000원보다 높으므로 ‘할인 낙찰’로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.0%이므로 과거 전체 평균 143,041,666원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 이용상태와 관리상태를 별도로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인도 과정에서 영향을 줄 수 있는 관리비 체납·당해세 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 줄였지만, 가격은 아직 싸지 않다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 실제 배당계산에서도 현재 매각가 140,000,000원 기준 미배당 보증금 17,760,000원이 생깁니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 하남수 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀌었습니다.
그래도 현재 회차를 가격 메리트가 큰 물건으로 볼 수는 없습니다. 확약 반영 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 평균과 같고, 최신 거래 135,000,000원보다 높으며 최근 추세는 -5.0%입니다. 이미 2회 유찰 이력까지 있는 만큼, 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만 가격은 시세 수준입니다. 이 물건의 핵심은 ‘대항력 임차인 존재’ 자체보다 확약의 유효성과 현재 가격의 적정성을 함께 확인하는 데 있습니다.
