창원지방법원 2025타경21009. 창원시 마산합포구 자산동 ‘형제아파트’ 8층 801호입니다. 감정평가상 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 임차인도 조사되지 않아 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 194,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 95,060,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 거래는 전용 120.84㎡ 기준 3건으로 많지 않고, 최신 거래는 2023년 7월 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 110,000,000원의 86.4%입니다. 다만 비교지표상 최근 가격 흐름은 과거 거래보다 27.9% 하락했으므로, 전체 평균 138,333,333원 대비 큰 할인만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21009 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 8층801호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산서10길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이동심 (2016.09.30. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 116,905,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준은 2021.06.10. 도이치파이낸셜주식회사의 근저당권 42,000,000원이며, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 9,506만원은 비교 시세보다 낮지만, 하락장을 무시하면 안 된다
형제아파트 전용 120.84㎡ 거래 표본은 총 3건입니다. 거래량 자체가 적고 가장 최근 거래가 2023년 7월이므로, 숫자 하나를 확정적 현재 시세로 보기보다는 가격 범위를 확인하는 자료로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 120.84㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 120.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 120.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 138,333,333원 |
전체 3건 평균은 138,333,333원이지만, 이는 2021년 170,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 비교값은 최신 거래와 최근 평균인 110,000,000원입니다. 현재 최저가 95,060,000원은 이 가격의 86.4%로 낮습니다. 그러나 최근 대 과거 가격 추세가 -27.9%이므로, “전체 평균보다 31.3% 싸다”는 식의 판단보다 하락한 시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 1. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,022,812원 | 5,022,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,926,108원 |
현재 최저가 95,060,000원 기준 산정에서는 채권 합계 47,022,812원이 전액 배당되고 45,926,108원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 95,060,000원 | 0원 | 45,926,108원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,541,999원 | 0원 | 17,921,431원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,579,399원 | 1,681,842원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 배당 부족액이 1,681,842원으로 계산되지만, 이 부족액이 매수인에게 인수되는 구조는 아니어서 산정상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중학교 북측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 650,800원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 44세대, 1997.08.29. 준공 단지이며 확인 거래가 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수 확인. 내부 누수의 위치·원인·범위와 보수 여부를 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 138,333,333원보다 최신 거래·최근 평균 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 추세가 -27.9%이므로 과거 135,000,000원·170,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 한국자산관리공사의 채권양도·경매신청 관계, 실제 배당순위를 등기부와 배당 관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 현황과 인도 절차는 입찰 전 현장조사를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 할인율보다 ‘현재 가치’를 봐야 한다
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 없음·인수권리 없음·매수인 인수 0원. 현재 최저가 95,060,000원은 감정가 194,000,000원에서 2회 유찰된 가격이고, 최근 비교 지표 110,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 단지는 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2023년 7월이며, 가격 흐름은 -27.9% 하락입니다. 여기에 내부 누수까지 확인됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장 상태와 하락한 시세를 확인한 뒤 판단”입니다.