창원지방법원 2025타경21034. 창원시 마산합포구 산호동 화이트빌5 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김규환이고 2018.09.14 소유권을 이전받았으며 거래가액은 107,000,000원입니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 80,850,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
이후 2024.08.09 김은영의 가압류 14,041,569원, 2025.03.31 신한카드 주식회사 21,726,787원, 주식회사 케이비국민카드 15,219,593원, 2025.08.29 한국캐피탈 주식회사 13,786,091원 등이 차례로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.10.02에는 경남은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으나, 말소기준이 되는 동일 근저당권의 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21034 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 532-37 화이트빌5 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 56.399㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층건 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2006.12.26 |
| 소유자 | 김규환 · 2018.09.14 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 · 2회 유찰 |
| 청구액 | 12,188,758원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2018.09.14 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 80,850,000원이며, 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 가압류와 경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.02 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 근저당권 자체의 승계이므로 후순위 권리의 소멸 판단은 달라지지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 81,000,000원이고 현재 최저매각가는 39,690,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49% 조건입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오에서는 최저가가 27,783,000원, 4회 유찰 시에는 19,448,100원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 107,048,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 118,741,134원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 126,926,006원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당모형에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수를 구분해서 봐야 합니다. 채권자가 돈을 덜 받는 것과 그 부족분을 낙찰자가 떠안는 것은 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 80,850,000원 | 38,575,580원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 김은영 | 14,041,569원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,726,787원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,219,593원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 13,786,091원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 · 김은영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 39,690,000원 가정 시 집행비용 1,114,420원을 제외한 38,575,580원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 청구액은 145,624,040원, 총 배당액은 38,575,580원, 미배당은 107,048,460원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 남서측 인근으로, 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층건 내 제1층 제101호이며, 사용승인일은 2006.12.26입니다. 외벽은 사이딩판넬 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로2류와 접하고, 토지는 2필지 일단의 가장형에 가까운 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 625,700원/㎡입니다. 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화이트빌5는 총 4세대 규모이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰금액과 비교 실거래 금액은 확인되지 않아 가격 판단은 별도 현장 시세 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 명세서상 인수권리는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2018.09.14 경남은행 근저당이 말소기준이고, 2025.10.02 한국주택금융공사로 이전된 이력을 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가는 39,690,000원이지만 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 107,048,460원이지만, 제공된 배당모형에서 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 남은 숙제는 현장이다”
이 사건의 권리 구조 자체는 명확합니다. 2018.09.14 경남은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 39,690,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 직접 비교할 최근 실거래가 없고 4세대 규모의 다세대이며, 현장조사에서는 폐문으로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상으로 남았습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장·시세 확인의 비중이 큰 물건입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 실제 매력은 점유 상태와 내부 상태, 현장 시장가를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
