창원지방법원 2025타경21039. 창원시 마산합포구 현동 소재 ‘현동코끼리주차빌딩’ 1층 101호로, 감정평가상 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 402,000,000원, 현재 최저매각가는 196,980,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 주환규이며 2019.11.19. 거래가액 265,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 308,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 박영철 근저당, 현재 경매개시결정 등이 이어지지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 권리의 핵심 위험은 낮은 편이지만, 근린시설 특성상 현재 영업·점유 상태와 임대조건을 현장에서 확인하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21039 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 지상4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주환규 (2019.11.19. 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 196,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 267,912,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2019.11.19. 경남은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 박영철 근저당권 100,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 8,736,000원, 창원시 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경남은행 근저당의 일부 7,513,947원은 2023.02.22. 확정채권 일부 대위변제로 경남신용보증재단에 이전된 기록이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 사업자등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동훈(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층 101호) | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임동훈의 사업자등록일은 2022.07.29.로 말소기준권리인 2019.11.19. 경남은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위 자체는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 402,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 196,980,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 49%가 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대료·공실·전용성·상권에 따라 가치 편차가 크므로 현재 임대수익과 인근 유사 상가의 실제 거래·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,557,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 308,000,000원 | 193,422,280원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,736,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 196,980,000원 가정 시 집행비용 3,557,720원을 제외한 193,422,280원이 선순위 경남은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권총액 416,736,000원 대비 부족액은 223,313,720원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근 및 출입이 용이하고 관내 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 대지권의 목적 토지는 상업용 건부지입니다.
- 도로. 감정평가상 대상물건은 4면으로 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비와 소화전·승강기·주차설비 등 근린상가 운영에 필요한 공통설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장에 해당하며, 중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,454.7㎡, 공시지가 932,700원/㎡, 평지·사다리형입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 영업상태. 제2종근린생활시설로 이용 중이므로 실제 영업자와 점유형태를 확인하세요.
- 임대조건. 임동훈의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가매수로 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 실제 거래가와 임대료를 대조하세요.
- 수익성. 근린시설은 공실과 임대수익이 가격을 좌우하므로 예상 임대료를 기준으로 취득가의 적정성을 따져야 합니다.
- 명도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도까지는 협의·인도명령 등 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 임동훈도 말소기준 이후 사업자등록으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 402,000,000원에서 2회 유찰돼 196,980,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 주거용보다 임대수익·공실·상권 의존도가 높습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 현장 시세와 임대수익 확인 후 판단이 핵심입니다.
