창원지방법원 2025타경21039. 창원시 마산합포구 우산동의 현동코끼리주차빌딩 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서상 용도는 제2종근린생활시설로, 일반철골구조 지상 4층 건물의 1층 상가입니다. 소유자 주환규는 2019년 10월 24일 매매계약을 체결하고 같은 해 11월 19일 265,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
같은 날 경남은행이 채권최고액 308,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 박영철의 근저당권, 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류 등이 순차적으로 설정됐습니다. 현재 경매는 에이치에프지삼일유동화전문유한회사가 신청했습니다. 등기권리의 선후관계만 보면 비교적 명료하지만, 실제 투자 판단의 핵심은 상가 임대차의 내용과 최저가가 시장에서 적정한지를 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 101호 도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 지상 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주환규 · 2019.11.19 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 | 402,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 에이치에프지삼일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 267,912,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19 경남은행 근저당권 · 채권최고액 308,000,000원 |
| 임차인 | 임동훈 · 상가건물임대차 현황서상 1명 · 보증금 및 차임 미상 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 추정 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
권리분석의 기준점은 2019.11.19 접수된 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 308,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 박영철 근저당권 100,000,000원, 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류 8,736,000원 및 현재 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 상가 임차인 — 대항력은 없지만 계약 내용은 미상
상가건물임대차 현황서상 확인되는 임차인은 임동훈 1명입니다. 신고일은 2022.07.29로, 말소기준인 2019.11.19 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아, 임대차의 실제 내용과 점유 상태에 대한 추가 조사가 필요합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
임동훈 상가건물임대차 현황서상 1층 101호 |
2022.07.29 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음
말소기준 이후 신고
|
미상
확정일자·배당요구 확인 필요
|
해당 없음 |
임차인은 1명이며, 보증기관의 보증금 대위신고나 승계신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 신고일이 선순위 근저당 설정일보다 늦다는 판정에 기초한 분석으로, 실제 임대차계약·사업자등록 및 점유관계는 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인은 감정가 대비 수치
이 물건의 감정가는 402,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저가는 196,980,000원으로, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 감정가가 시장에서 실제로 거래 가능한 가격인지 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 감정가 | 402,000,000원 | 100% | — | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 196,980,000원 | 49% | 223,313,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 137,886,000원 | 34.3% | 281,580,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 96,520,200원 | 24.01% | 322,353,164원 | 0원 |
회차가 진행되면서 낙찰예상가는 하락하고, 채권자들의 미배당 예상액은 증가하는 구조입니다. 다만 이 표의 미배당은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,557,720원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 308,000,000원 | 193,422,280원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 박영철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,736,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 416,736,000원 | 193,422,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 223,313,720원 |
채권최고액·가압류 청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용 3,557,720원을 먼저 공제하고 경남은행 근저당에 193,422,280원을 배분하는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권잔액·권리승계관계는 반영되지 않아 실제 배당액 및 순위가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 현동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가서상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 용이하며, 관내 교통사정은 대체로 보통입니다. 건물이 위치한 토지는 주변 4면이 포장도로와 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 지상 4층 중 1층 점포로, 화강석 및 복합판넬 외벽과 강화유리 창호가 설치돼 있습니다. 위생설비와 소화전, 승강기 및 주차설비 등 공통설비를 갖췄습니다.
- 용도. 감정평가서상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 실제 영업 업종과 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역으로, 토지의 지목은 주차장, 이용상황은 상업용입니다. 중로3류 도로와 접하며 국민임대주택단지예정지구 등 지정사항이 있습니다. 토지 전체 면적은 1,454.7㎡, 공시지가는 932,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 구조와 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변 아파트단지가 상업 수요의 배경이 될 수 있지만, 해당 점포의 매출·유동인구·임대료 및 유사 점포 거래사례가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 동일 건물 및 주변 유사 규모 근린생활시설의 최근 거래가격, 현재 매물 호가와 실제 임대수익을 비교해 196,980,000원이 적정한 낙찰 기준인지 검증하세요.
- 임차인 원본 확인. 임동훈의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록·점유개시 시점 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현황서상 신고일은 2022.07.29입니다.
- 점유와 명도. 실제 영업 및 점유 여부를 현장에서 확인하세요. 대항력이 없다는 판정만으로 즉시 인도가 가능하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 근저당 채권승계. 2019년 경남은행 근저당, 2023년 경남신용보증재단의 7,513,947원 일부 대위변제, 현재 신청채권자인 에이치에프지삼일유동화전문유한회사 사이의 채권관계를 확인하세요.
- 압류·조세채권. 창원시 압류 및 기타 조세채권의 법정기일·당해세 여부를 점검하세요. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 것과 배당에서 조세가 우선하는 문제는 구분해야 합니다.
- 수익성과 공실 위험. 실제 임대료와 예상 공실 기간, 관리비, 유지보수비 및 향후 재매각 가능성을 확인하세요. 감정가 대비 할인율은 수익률을 대신하지 못합니다.
- 유찰 회차 확인. 현재 최저가는 196,980,000원입니다. 3회 유찰 시 137,886,000원, 4회 유찰 시 96,520,200원의 시나리오가 제시돼 있지만 실제 추가 유찰 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 반값 ≠ 시세 반값”
현동코끼리주차빌딩 101호는 감정가 402,000,000원에서 최저가 196,980,000원까지 낮아진 2회 유찰 근린시설입니다. 말소기준이 명확하고, 후순위 등기권리의 매각 소멸 및 명세서상 인수권리 없음이라는 점은 긍정적입니다. 현재 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 임차인 1명의 보증금과 차임이 확인되지 않았고, 비교할 만한 최근 실거래 시세도 없습니다. 후순위 권리가 정리된다는 이유만으로 상가의 수익성과 환금성이 확보되는 것은 아닙니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 추가적인 가격 검증이 필요하다는 신호로 보아야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 제한적이나, 가격과 임대차 검증 전에는 입찰 보류입니다. 이 물건은 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 임대료·점유상태·시장 거래가격이 투자 성패를 결정합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 같은 검증 기준을 적용해야 합니다.
