한 줄 평 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 고준민 임차인의 보증금 375,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액 195,574,976원이 매수인 부담으로 남을 수 있어, 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 단순 최저가가 아닌 약 378,358,976원 수준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
357,000,000원 / 182,784,000원
3회 유찰
실질취득
약 378,358,976원
낙찰가 + 인수액
인수 예상
195,574,976원
고준민 미배당 잔액
핵심지표
대항력 임차인
보증금 리스크
서울남부지방법원 2025타경10871. 서울 구로구 개봉동 에코그로브빌리지 제103동 제502호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 권리분석의 중심은 말소기준권리 자체가 아니라 말소기준권리 이전에 존재한 임차권입니다. 을구 주택임차권자인 고준민은 전입·확정일자·배당요구를 갖춘 대항력 및 우선변제권 있는 임차인으로, 배당 부족분이 발생하면 매수인 인수 문제가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 황갑선 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 182,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 인수 위험 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 고준민 | 375,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
| 김지훈 | 미상 | 有 | 미상 | 주의 |
| 정의준 | 미상 | 有 | 미상 | 주의 |
| 시보증 | 중복 신고 | 판정 불가 | 해당 없음 | 보증기관 대위 |
⚠️ 보증기관 승계 구분 시보증은 실제 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 신고입니다. 김지훈 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김지훈·정의준·고준민 3명으로 확인됩니다.
⛔ 실질취득 판단 현재 매각가 182,784,000원 기준 고준민 배당 부족분 195,574,976원이 매수인 인수 가능 금액입니다. 따라서 단순 낙찰가는 낮지만 실질취득가는 약 378,358,976원으로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,358,976원 |
| 임차인 고준민 보증금 | 375,000,000원 | 179,425,024원 |
| 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가가 낮아 보여도 인수금 반영 시 실질취득은 최근 거래 수준과 비교해야 합니다.
④ 시세 비교
에코그로브빌리지 최근 거래는 380,000,000원~430,000,000원 수준이며 최근 12개월 평균은 396,666,666원입니다. 현재 최저가만 보면 최근 시세 대비 낮지만, 임차보증금 인수 부담을 포함하면 실질취득가는 약 378,358,976원으로 가격 메리트가 크게 줄어듭니다.
가격 판단 기준 이 물건은 최저매각가가 아니라 실질취득가(낙찰가+인수액) 기준으로 비교해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하는 구조이므로 단순 저가 낙찰 판단은 위험합니다.
⑤ 확약 조건 확인
조건부 해소 가능성 매각물건명세서 비고상 고준민 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 하는 확약이 있습니다. 해당 조건이 실제 성립하면 고준민 관련 인수금은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 확약은 해당 임차인에 한하며, 김지훈·정의준 등 별도 점유자 리스크까지 제거하는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 고준민 임차권 확약 조건 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 김지훈·정의준은 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 주의. 182,784,000원이라는 숫자보다 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”
이 물건은 서울 구로권 다세대라는 입지와 낮아진 최저가가 눈에 들어오지만, 권리분석의 핵심은 대항력 있는 임차권과 보증금 부담입니다. 확약 조건이 완전히 충족되면 기회가 될 수 있으나, 그 전제 없이 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 현재 기준 평가는 가격보다 인수 리스크를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
