의정부지방법원 2025타경73153. 의정부시 고산동 고산리슈빌포레 311동 801호로, 감정평가 당시 아파트 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 국민은행 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권 72,000,000원, 김지윤 씨의 가압류 74,130,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 확인된 송종협 씨의 전입일은 2025.05.28.로 말소기준일보다 약 3년 9개월 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 갑구에는 주택법 제64조에 관한 금지사항등기가 기록되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 통해 해당 등기의 말소·처리 조건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 제311동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.84㎡ · 지하1층·지상19층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방3·욕실2·주방/식당·거실·드레스룸·팬트리·대피공간·발코니 등 |
| 소유자 | 황인준 (2021.08.13. 거래가 283,982,000원에 취득, 2024.06.28. 황민아에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 63,685,932원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 사용승인일 | 2021.05.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2021.08.13. 국민은행 근저당권입니다. 애큐온저축은행 근저당권과 김지윤 씨의 가압류는 모두 그 이후 등기되어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송종협 | 목적물 전부 | 2025.05.28 | 미상 | 미상 | 2025.11.03. 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송종협 씨의 전입일은 2025.05.28.로, 말소기준일인 2021.08.13.보다 늦습니다. 전입신고 순서만으로도 대항력은 인정되지 않으며, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았고 배당요구는 2025.11.03. 접수됐으므로, 실제 배당 순위와 금액은 보완된 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 평균의 109.7%
고산리슈빌포레는 1,331세대, 2021.05.13. 사용승인된 단지입니다. 유사 면적 최근 거래 12건의 평균은 323,750,000원, 최신 거래는 2026.07.의 318,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 인수액이 없으므로 모두 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.71㎡ | 12 | 318,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 16 | 342,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2026.06 | 55.94㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 17 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 323,750,000원 |
최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,250,000원 높고, 최신 거래 318,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 최근 12건의 최고가 350,000,000원보다도 5,000,000원 높은 가격입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 355,000,000원에서 달라지지 않습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,770,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 애큐온저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김지윤 | 74,130,000원 | 13,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권신고액 410,130,000원 중 349,230,000원이 배당되고 60,900,000원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 애큐온저축은행의 채권최고액 72,000,000원은 신건 가정에서 전액 배당되며, 청구액 63,685,932원도 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 60,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 130,906,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 186,910,800원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이나 인수 권리가 없어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 1회 유찰 시에는 신청채권자 애큐온저축은행의 예상배당이 15,224,000원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원이 되어 신청채권자의 청구액을 충족하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 훈민초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상19층 건물의 8층이며 승강기·난방·급배수·위생·화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고산 지구단위계획구역·고산 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한이 기록되어 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 1,514,000원/㎡, 도로 조건은 중로각지입니다.
- 환금성. 1,331세대의 2021년 사용승인 단지이고 최근 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래는 존재하지만 신건 최저가가 최근 거래 범위보다 높아 가격 조정 없이는 매수층 확보가 불리합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 갑구 1-1의 주택법 제64조 관련 제한이 경매취득 시 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원문을 대조하세요.
- 임차인 점유·명도 확인. 송종협 씨는 대항력이 없지만 목적물 전부를 점유하고 있으므로 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 보완 확인. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 인수 여부에는 영향을 주지 않더라도 배당과 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 355,000,000원은 최근 평균 323,750,000원과 최신 거래 318,000,000원을 모두 웃돕니다. 권리 안전성만으로 가격 프리미엄을 정당화하지 마세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 배당요구 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 배당 구조만 놓고 보면 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실질취득액 355,000,000원은 최근 12개월 평균 323,750,000원의 109.7%이고, 최신 거래 318,000,000원은 물론 최근 12건 최고가 350,000,000원보다도 높습니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 금지사항등기의 처리 조건까지 원본 확인이 필요합니다. 금전 인수는 없지만, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 응찰가와 등기 제한 확인이 승부처입니다.
