제주지방법원 2025타경8130. 서귀포시 남원읍 남원리 2008-9 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 패널지붕 단층이며, 사용승인일은 2016.06.03., 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 573㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 세로한면 도로에 접합니다. 제시외 건물과 데크, 정원수와 담장도 매각·감정 범위에 포함되고, 목록3·4는 지분매각입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 390,987,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 191,584,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래나 최근 12개월 평균을 확인할 수 있는 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 더 큰 문제는 가격보다 말소기준과 점유자의 순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8130 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 2008-9 · 남위남성로 180-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 패널지붕 단층 · 사용승인일 2016.06.03. |
| 토지 | 대 573㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민수 (2021.04.22. 매매, 2021.05.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 390,987,000원 / 191,584,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 289,090,006원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 데크 포함 · 정원수 및 담장 포함 · 목록3·4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당의 말소가 핵심 변수
이 차이는 임차인 분석을 완전히 바꿉니다. 강삼동의 전입일은 2019.12.10.입니다. 2016년 근저당을 기준으로 하면 후순위 전입이지만, 그 근저당이 말소돼 2021년 근저당이 실제 기준이 된다면 전입일이 담보권보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 개시 및 대항요건 유지 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 강삼동 · 제시 건물 | 2019.12.10. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있으나, 강삼동의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 그 수치를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 기준일이 2021.05.14.이고 강삼동이 그 이전부터 주택 인도와 주민등록을 유지했다면, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 390,987,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 191,584,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 134,108,799원, 그다음은 93,876,159원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 숫자는 감정가에 유찰률을 적용한 값일 뿐, 최근 거래가격이나 실제 환금가치를 보여주는 시세 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,482,176원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 207,000,000원 | 188,101,824원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 316,250,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김병수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,434,250원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 611,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 신한카드주식회사 | 56,091,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,249,375,449원 중 채권자 배당은 188,101,824원, 미배당은 1,061,273,625원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 강삼동의 보증금·배당요구 여부도 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 소재 남원119센터 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 연접 토지로 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 패널지붕 단층, 외벽은 파벽돌·페인트 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루, 창호는 PVC창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 573㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형·세로한면 도로 조건이며 개별공시지가는 192,800원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 일괄·지분매각. 제시외 건물과 데크, 정원수 및 담장이 포함되며, 목록3·4 토지는 지분매각으로 출입로에 이용되고 시멘트 포장돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택 이용 건물과 토지, 제시외 건물, 출입로 지분이 결합된 형태로 표준화된 공동주택보다 매수층과 가격 비교가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2016.06.21. 근저당이 2021.05.14. 해지 말소된 과정과 경매 신청채권의 실제 담보권 승계 관계를 등기부 원본과 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 강삼동 점유 확인. 실제 점유 개시일, 전입 유지 여부, 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 최저가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 산정하고, 그 금액을 현장 시세와 비교해야 합니다.
- 지분 출입로 검토. 목록3·4의 정확한 지분, 도로 기능, 다른 공유자, 통행·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 별지 목록의 제시외 건물 범위와 현황, 데크·담장·정원수의 실제 상태 및 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만 사용하지 말고 남원리 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 건물 상태를 반영해 응찰 상한을 다시 정해야 합니다.
- 원본 대조. 당해세, 최우선변제, 체납 공과금과 매각조건을 포함해 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 가능성을 먼저 계산하라”
이 물건의 겉모습은 분명 강합니다. 감정가 390,987,000원에서 두 차례 유찰돼 191,584,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 무엇을 함께 떠안을 수 있는지가 먼저입니다. 기준으로 제시된 2016년 대구은행 근저당은 2021.05.14. 해지 말소 기록이 있고, 같은 날 새 근저당 316,250,000원이 설정됐습니다. 그보다 앞선 2019.12.10. 전입자 강삼동의 보증금과 대항요건은 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 현 단계 결론은 가격 판단 보류, 권리 원본 재검토입니다. 강삼동이 대항력 없는 후순위 점유자로 최종 확인되면 배당표상 매수인 인수는 0원 구조가 될 수 있지만, 실제 기준일이 2021년이고 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이라면 실질취득액은 최저가를 넘어갑니다. 최근 시세 비교값도 없고, 단독주택·토지·제시외 건물·출입로 지분이 결합된 저환금성 구조이므로 감정가 49%만 보고 응찰할 사건은 아닙니다.