의정부지방법원 2025타경73211. 경기도 양주시 장흥면 석현리 65의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(지하층) 및 숙박시설(엠모텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 구조입니다. 건물 사용승인일은 1997.12.23.입니다. 현재 소유자는 주식회사해가든이고, 등기상 핵심 권리는 2023.06.16. 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다.
권리 자체는 기준점이 명확합니다. 말소기준 이후 2024.12.24. 홍헌표 근저당, 2025.02.05. 보은군농협쌀조합공동사업법인 근저당, 국의 압류, 신용보증기금·함평군농협쌀조합공동사업법인· 하나은행·서울보증보험·농협은행·이천남부농협쌀조합공동사업법인의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 석현리 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(지하층) 및 숙박시설(엠모텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 1997.12.23. |
| 소유자 | 주식회사해가든 |
| 감정가 / 최저가 | 3,303,506,300원 / 793,172,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 135,261,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 1,174.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 467,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2023년 광주농협 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023.06.16. 을구 28번 광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 채무자는 최초 홍헌표였다가 2024.12.24. 계약인수로 주식회사해가든으로 변경됐습니다. 이후 설정된 홍헌표 130,000,000원 근저당과 보은군농협쌀조합공동사업법인 200,000,000원 근저당을 비롯해 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 793,172,000원으로 감정가 3,303,506,300원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 크게 보입니다. 그러나 동일·유사 숙박시설이나 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 가격이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 근린생활시설 + 숙박시설(엠모텔) + 토지가 결합된 형태입니다. 숙박업 수요, 건물 상태, 영업시설 가치, 토지 활용도, 공실과 운영수익에 따라 가치 편차가 커질 수 있어 감정가 대비 24%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 793,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,331,720원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 782,840,280원 |
| 3. 근저당 · 홍헌표 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 보은군농협쌀조합공동사업법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,180,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 함평군농협쌀조합공동사업법인 | 23,386,964원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 264,019,836원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,973,370원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 73,835,615원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이천남부농협쌀조합공동사업법인 | 44,953,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 4,367,669,276원 중 채권자 예상배당은 782,840,280원, 미배당은 3,584,828,996원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건·물건 특이사항
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 컨테이너 1동(6m×3m)은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용상태. 목록3 건물의 지하 1층은 공부상 근린생활시설이나, 일부 1층과 복층형 구조의 숙박시설로 이용 중입니다.
- 제시외 주차장. 감정평가서상 제시외 건물 주차장은 목록1·목록2 토지 양 지상에 소재합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 석현삼거리 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(상업형, 장흥04)이며 중로2류에 접합 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,174.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 숙박시설과 근린생활시설이 결합된 비주거용 물건으로, 아파트처럼 동일 규격 실거래를 통한 가격 검증이 쉽지 않습니다. 4회 유찰 이력 자체도 환금성 점검이 필요한 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 793,172,000원이 감정가의 24.01%라는 사실과 별개로, 주변 숙박시설·근린시설의 실제 거래가와 수익가치를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 운영주체와 점유자, 임대차계약, 보증금 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영. 지하층은 공부상 근린생활시설이고 일부 1층과 복층형 구조는 숙박시설로 이용 중이므로 실제 이용형태와 시설 현황을 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 현장 경계와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류 접합·저촉 등 토지이용계획을 입찰 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 555,220,400원, 6회 유찰 시 388,654,280원으로 내려가며 채권 미배당은 각각 3,820,401,080원, 3,985,256,156원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개의 문제
이 사건은 등기상 기준이 비교적 선명합니다. 2023.06.16. 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사실이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 이미 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 물건의 성격도 근린생활시설·숙박시설과 토지가 결합된 비표준 자산입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 ‘싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 권리보다 중요한 확인사항은 실제 점유·임대차, 숙박시설 운영상태, 토지 활용도와 이 가격에서의 환금성입니다.
