확약서가 유효하면 인수 0원* — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세·환금성은 경계

의정부지방법원 2025타경73215. 의정부동 ‘메트하임의정부’ 9층 907호, 전용 23.63㎡의 도시형생활주택(원룸형 주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 김성진으로, 2022년 11월 2일 거래가 143,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 78,400,000원 자체가 아니라, 그보다 앞선 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 남는지 여부입니다.

권혜지 임차인은 2022년 7월 16일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 8월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2024년 3월 29일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 2026년 4월 23일 제출된 확약서가 그 구조를 바꾸는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준은 2024년 3월 29일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2022년 8월 16일 전입·점유를 기준으로 판단합니다. 따라서 등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 반환책임까지 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.

* 실질 인수 0원은 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차인에게 유효하게 적용되는 경우입니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 여유, 그러나 하락장

메트하임의정부 전용 23.63㎡의 최근 실거래입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 103,000,000원, 최신 거래 96,000,000원과 최근·과거 대비 추세 -12.6%를 우선해야 합니다.

확약서 적용 시 실질취득 78,400,000원은 최근 12개월 평균 103,000,000원의 76.1%입니다. 최신 거래 96,000,000원보다도 낮아 가격 여유가 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 96,000,000원·103,000,000원·110,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.6% 하락했습니다. 따라서 과거 143,000,000원까지 포함된 전체 12건 평균 114,108,333원을 기준으로 가격 매력을 부풀려서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 63,411,200원으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.23. 확약서가 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 등재된 전용 23.63㎡ 물건입니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 일반상업지역에 위치합니다.
• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 양주교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 전철과 시내버스 정류장 등 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 2020년 6월 3일 사용승인된 196세대 건물로, 철근콘크리트구조 23층 중 9층입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 부정형 토지로 주거용 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 북측과 남측의 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -12.6%이고, 단지 경매 평균 유찰이 6.3회이며 낙찰률이 0.0%입니다. 원룸형 주택의 제한된 매수층을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.23. 제출된 확약서가 권혜지 임차인의 보증금 140,000,000원과 잔존 반환청구권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 확약서에 임차권등기 말소 동의가 포함됐는지, 매각 후 실제 말소 절차에 필요한 서류와 이행 주체를 확인하세요.
• 확약 밖 점유관계. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 현장 점유자와 명도 상대방이 권혜지와 일치하는지 직접 확인하세요.
• 시세 하락 반영. 실질취득은 최근 12개월 평균의 76.1%이지만, 최근 거래 추세가 -12.6%입니다. 과거 전체 평균 114,108,333원보다 최신 거래 96,000,000원과 최근 12개월 평균 103,000,000원을 우선해 입찰 상한을 정하세요.
• 환금성. 평균 유찰 6.3회·낙찰률 0.0%의 경매 이력은 매수층이 얇다는 신호입니다. 단기 매각보다는 보유기간과 임대수요를 함께 검토하세요.
• 관리비·조세. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 확약서 위에 서 있다”

이 물건은 표면적으로 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 103,000,000원의 76.1%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 140,000,000원을 빼고 가격만 볼 수는 없습니다. 확약이 없다면 현재 회차에도 63,411,200원의 룰상 인수가 남고, 유찰될수록 미배당액은 더 커집니다.

반대로 2026년 4월 23일 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차인에게 유효하게 적용되면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 78,400,000원으로 정리됩니다. 그때부터는 최근 시세보다 낮은 가격이 장점이 됩니다. 다만 최근 실거래 추세 -12.6%, 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0%의 환금성 경고가 남습니다. 결론은 “확약 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에도 환금성을 반영한 보수적 입찰”입니다.