의정부지방법원 2025타경73227. 양주시 고암동 주원마을 215동 14층 1404호, 전용 59.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 207,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,900,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 144,900,000원으로 동일합니다.
가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 같은 단지 유사 면적 최근 12건 평균은 185,750,000원, 최신 거래는 185,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 14층 거래도 2026년 6월 185,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 그보다 40,100,000원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 121-2 주원마을 215동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.42㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 단지 / 사용승인 | 주원마을(주공2단지) · 1,935세대 · 2000.11.29 |
| 소유자 | 신명옥 (2019.05.07. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다우캐피탈대부 / 173,970,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 2019.05.07. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 113,190,000원이며, 2021.09.14. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제권을 판정할 임차인 표는 생성되지 않습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유 또는 임차인 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 78%
주원마을(주공2단지) 동일·유사 면적의 2026년 5월부터 7월까지 최근 거래 12건입니다. 거래 범위는 165,000,000원~213,000,000원, 평균은 185,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.42㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.21㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 19 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 18 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 185,750,000원 |
인수액이 0원이므로 시세와 비교할 금액은 최저가와 동일한 실질취득액 144,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 78.0%이고, 평균보다 40,850,000원 낮습니다. 최근 최저 거래 165,000,000원보다도 20,100,000원 낮아, 현재 회차에는 객관적인 가격 차이가 존재합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 정구환 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 신한은행 | 22,800,000원 | 4,071,400원 |
| 후순위 채권 미배당 | - | 674,193,493원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 816,264,893원, 배당액은 142,071,400원, 미배당액은 674,193,493원입니다. 당해세와 실제 채권 잔액 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 용이하고, 근거리에 1호선 덕정역(서정대학)과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 단지 규모. 주원마을(주공2단지)은 1,935세대이며 2000.11.29. 사용승인을 받은 대단지 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 20층 건물의 14층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 999,500원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2026년 5월부터 7월까지 동일·유사 면적 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 충분한 편입니다. 다만 거래가는 165,000,000원부터 213,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 과거 권리 구분. 을구 1·3·4·7번 근저당은 말소일과 말소등기를 원본에서 다시 대조하고, 현존 말소기준권리가 2019.05.07. 근저당인지 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자와 명도 상대방을 특정하세요.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 과거 근저당을 제외하고 한국주택금융공사로 이전된 근저당, 다우캐피탈대부 근저당, 압류와 조세채권의 순위를 다시 계산하세요.
- 가격 상한. 최근 평균은 185,750,000원, 같은 14층 거래는 185,000,000원입니다. 내부 상태·수리비·명도비용을 차감한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 2000년 사용승인 대단지인 만큼 관리사무소를 통해 공용부분 체납액과 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 점유와 배당표는 확인 조건
현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%이고, 같은 14층 거래보다 40,100,000원 낮습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 실질취득액 기준의 가격 메리트는 분명합니다.
다만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 등기상 인수는 0원, 점유와 실제 배당순위는 확인 조건입니다. 원본 대조로 점유와 말소이력이 정리된다면 현재 회차는 실거래 대비 가격 경쟁력을 검토할 수 있는 구간입니다.
