부동산강제경매 (아파트)

🏷️ 최저가 96,600,000원 📉 최근평균 대비 62.0% 🔑 인수액 0원 🔥 화재 확인 필요

한 줄 평 임차인 없음으로 권리 인수 위험은 없고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다. 다만 감정평가서상 화재가 있었던 것으로 탐문되고 현관출입문 파손·도어락 제거 상태가 확인되어 권리보다 현장 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

138,000,000원

96,600,000원

최근 12개월 평균

155,916,666원

동일 평형 12건

최저가 ÷ 최근평균

62.0%

가격 여유 구간

매수인 인수

0원

임차인 없음

의정부지방법원 2025타경73241. 경기도 동두천시 송내동 송내주공아파트 405동 704호 아파트 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2013년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73241
소재지	경기도 동두천시 송내동 665-3 송내주공아파트 405동 7층 704호
용도 / 이용상태	아파트 · 방3, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니
소유자	김범석
감정가 / 최저가	138,000,000원 / 96,600,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 확인되지 않습니다. 2013년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족 채권은 존재하지만 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 최근 시세 대비 낮은 최저가

송내주공4단지 동일 전용 59.92㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 155,916,666원, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 96,600,000원은 최근 평균 대비 62.0% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.08	9	155,000,000원
2026.07	11	163,000,000원
2026.07	11	146,000,000원
2026.06	9	173,000,000원
2026.05	13	140,000,000원
평균	12건	155,916,666원

⚠️ 가격보다 중요한 현장 리스크 감정평가서에는 화재가 있었던 것으로 탐문되며 현관출입문 파손, 도어락 제거 상태가 기재되어 있습니다. 낙찰 전 내부 상태 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	배당액
집행비용	-	2,138,800원
우리은행 근저당권	11,000,000원	11,000,000원
우리은행 근저당권	22,000,000원	22,000,000원
우리은행 근저당권	49,500,000원	49,500,000원
우리금융캐피탈 가압류	5,777,975원	961,200원
미배당 채권	33,109,745원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 화재 상태 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.

⛔ 확인 관점 가격은 매력적이지만 화재 이력이 있어 단순 할인 매수로 판단하면 안 됩니다. 내부 복구 범위와 비용 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 송내초등학교 북측 인근이며 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 송내주공4단지 1,386세대, 2003년 준공 단지로 동일 평형 거래는 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 화재 탐문 내용과 현관 파손 상태를 확인해야 합니다.
권리 확인. 임차인 여부와 점유 관계는 현장 조사로 최종 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 복구비를 반영해 입찰가를 결정해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

이 물건은 매수인이 떠안을 권리가 없는 구조이고, 현재 최저매각가는 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 화재 관련 현황이 가격 판단의 핵심 변수입니다. 권리는 안전하지만, 낙찰가는 복구 상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	1억 3,800만원
2	2026-07-02	대기	9,660만원

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 화재 이슈를 확인해야 한다 — 동두천 송내주공 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 가격 분석 — 최근 시세 대비 낮은 최저가

③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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