제주지방법원 2025타경8169. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 308호입니다. 감정가 100,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 8,236,000원, 감정가의 8.24%에 불과합니다. 그러나 이 사건을 이해하는 데 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 등기된 임차보증금 21,900,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.22.에 접수됐고, 말소기준권리인 2024.12.27. 서귀포새마을금고 근저당보다 앞섭니다.
김태희는 2023.04.28. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.04.04.입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가를 더 낮추더라도 배당 부족분이 늘어나 실제 취득에 필요한 금액은 약 21,900,000원 수준을 중심으로 움직입니다. 여기에 집행비용에 따른 차이와 다른 점유자의 미확정 부담이 추가됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(오피스텔) · 면적 참조값 36.98㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물 사용승인 | 2017.06.29. |
| 소유자 | 한성섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 8,236,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 신청채권자 / 청구액 | 김태희 / 22,061,491원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.27. 을구 4번 서귀포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 89,700,000원 |
| 선순위 임차권 | 2024.10.22. 을구 3번 김태희 주택임차권등기 · 미반환 보증금 21,900,000원 |
| 점유·임차 관계 | 등기 임차권자 김태희 1명 · 보증금 미상 점유신고자 장준오·이현화 2명 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 감정평가 현장조사 당시 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.12.27. 서귀포새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 이후의 강제경매개시결정, 국세 압류, 제주신용보증재단 가압류도 등기상 소멸 대상으로 분석됩니다.
반면 김태희의 임차권등기는 근저당보다 앞선 선순위 권리입니다. 2023.04.04. 확정일자, 2023.04.28. 전입·점유 사실도 확인됩니다. 임차권등기 내용에 적힌 21,900,000원은 최초 보증금 100,000,000원 중 반환받지 못한 금액입니다. 따라서 본 경매에서 인수 여부를 따질 핵심 금액은 미반환 보증금 21,900,000원입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1건, 추가 미상 2건
임차인·점유 신고자는 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 이 가운데 김태희는 등기 임차권자로서 대항력과 우선변제권의 근거가 명확합니다. 장준오와 이현화는 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태희 을구 3번 임차권등기 |
2023.04.28. |
21,900,000원 확정 2023.04.04. |
있음 | 있음 | 아님 | 14,212,248원 현재 최저가 가정 |
| 장준오 308호 점유신고 |
2024.05.30. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미확정 배당요구 2025.07.31. |
| 이현화 308호 주거 점유신고 |
2024.06.03. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미확정 배당요구 여부 미확인 |
③ 시세 비교 — 최저가 8.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
쉬젠오피스텔의 확인된 비교 거래는 2024년 10월 2건입니다. 거래가격은 99,000,000원과 101,000,000원, 집계 평균은 100,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 39.84㎡와 39.11㎡로, 대상 물건의 면적 참조값 36.98㎡와 차이가 있습니다. 거래일도 매각 예정 시점보다 상당히 앞서 있으므로 이 가격을 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2024.10. | 39.84㎡ | 3층 | 101,000,000원 |
| 2024.10. | 39.11㎡ | 4층 | 99,000,000원 |
| 집계 평균 | 2건 | — | 100,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 8,236,000원은 참고 거래 평균의 8.2%입니다. 그러나 선순위 임차보증금을 인수하는 이 사건에서는 최저가만으로 가격 경쟁력을 평가하면 안 됩니다. 실제 비교에 써야 하는 기준은 다음과 같습니다.
기본 실질취득액 22,448,248원은 2024년 거래 평균 100,000,000원의 약 22.4%입니다. 과거 거래가격과 비교하면 낮은 수준이지만, 이는 장준오·이현화의 추가 부담을 제외한 금액입니다. 또한 2024년의 서로 다른 면적 거래 2건만으로 2026년 매각 시점의 실제 환금가격을 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 8,236,000원 가정)
예상 배당에서는 먼저 집행비용 548,248원이 반영되고, 남은 7,687,752원이 선순위 임차권자 김태희에게 배당됩니다. 김태희의 미반환 보증금 21,900,000원을 모두 충족하지 못하므로 부족분 14,212,248원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 548,248원 |
| 1. 김태희 임차보증금 | 21,900,000원 | 7,687,752원 |
| 2. 서귀포새마을금고 근저당 | 89,700,000원 | 0원 |
| 3. 김태희 경매신청채권 | 22,061,491원 | 0원 |
| 4. 제주신용보증재단 가압류 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 제주신용보증재단 가압류 | 16,155,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김태희 미배당 | — | 14,212,248원 |
배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 임차권리의 영향은 반영되지 않았습니다. 김태희의 임차보증금 우선배당과 별도 경매신청채권 항목을 중복 지급액으로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 채무 인수를 의미하지도 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸게 낙찰받아도 총액은 거의 같다
김태희의 보증금 21,900,000원이 매각대금에서 전액 회수되지 않는 한, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차와 추가 유찰 가정의 금액을 비교하면 이 구조가 뚜렷합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 김태희 인수액 | 기본 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 8.24% |
8,236,000원 | 14,212,248원 | 22,448,248원 |
| 8회 유찰 가정 감정가 5.77% |
5,765,200원 | 16,638,574원 | 22,403,774원 |
| 9회 유찰 가정 감정가 4.04% |
4,035,639원 | 18,337,003원 | 22,372,642원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리에 위치하며 함덕초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 남서측에는 폭 약 6m 내외의 막다른 포장도로가 접합니다.
- 건물. 2017.06.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 308호입니다. 오피스텔로 이용 중이며 난방, 위생·급배수, 소화·화재탐지 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 및 지적재조사 예정지구입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 상태. 감정평가 과정에서 여러 차례 현장조사가 이뤄졌으나 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 기재된 내부 마감과 설비 일부는 인근 유사 구분건물 및 건축물 자료를 토대로 한 내용입니다.
- 환금성. 확인된 거래 표본은 2024년 10월 2건에 그칩니다. 거래 면적도 대상 면적 참조값과 일치하지 않습니다. 본건은 7회 유찰 상태로, 재매각 가능 가격과 실제 매수 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 김태희 임차권. 을구 3번 임차권등기의 존속 여부, 임대차보증금 미반환액 21,900,000원, 배당요구와 실제 배당 가능금액을 최종 매각물건명세서 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 동일성. 김태희가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하는 경위, 임대차의 실질과 관계인 여부를 확인해야 합니다. 의혹만으로 임차권 소멸을 가정해서는 안 됩니다.
- 장준오·이현화의 점유관계. 두 사람의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 및 유지 사실을 확인해야 합니다. 특히 별도 대항력과 보증금 인수 가능성을 배제할 근거가 필요합니다.
- 배당요구 내역. 장준오는 2025.07.31. 배당요구 사실이 확인됩니다. 이현화는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 실제 배당관계를 따로 검토해야 합니다.
- 매각조건과 인수권리. 매각물건명세서에 명시된 김태희 임차권 인수조건을 원문과 대조하고, 매수인이 부담하는 금액과 추가 점유자의 권리 가능성을 구분해야 합니다.
- 실거래 재검증. 2024년 10월 거래 2건만으로 현재 가격을 확정하지 말고, 36.98㎡ 대상 물건과 거래 면적 39.84㎡·39.11㎡ 사이의 차이를 감안해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 내부 폐문부재, 실점유자, 건물 상태, 미납 공용관리비와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 및 공동담보. 제주세무서 압류와 관련된 배당 우선순위, 당해세 가능성, 서귀포새마을금고 근저당의 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 낙찰가만이 아니라 인수 보증금과 추가 비용까지 합산해 자금계획을 세워야 합니다. 추가 유찰에 따른 최저가 하락을 순수한 매입비 절감으로 계산해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “823만원이 아니라 최소 2,245만원 수준의 출발점”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 100,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰 끝에 8,236,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 임차권자 김태희의 보증금 21,900,000원 가운데 14,212,248원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하므로, 기본 실질취득액은 22,448,248원입니다.
2024년 거래 평균 100,000,000원과 비교하면 낮은 수준인 것은 사실입니다. 다만 해당 거래는 시점과 면적이 달라 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵고, 무엇보다 추가 점유자 2명의 보증금 인수 가능성이 금액으로 확정되지 않았습니다. 실제 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다.
매각으로 소멸하는 후순위 권리만 보면 분석 구조는 비교적 분명하지만, 실질취득액을 확정하는 핵심 변수인 임차권과 점유관계가 남아 있습니다. 7회 유찰이라는 이력까지 고려하면, 최저가의 극단적인 할인율을 투자매력으로 그대로 환산하기는 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 김태희의 보증금 인수액을 기본 비용으로 반영하고, 장준오·이현화의 실제 권리관계와 추가 보증금 위험이 정리된 뒤에야 투자 가능한 총액과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마의 권리와 비용을 인수해야 하는지 확인하는 것입니다.