제주지방법원 2025타경8169. 제주시 조천읍 함덕리의 ‘쉬젠오피스텔’ 3층 308호로, 전용면적은 36.98㎡입니다. 건물은 2017.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 100,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 24,010,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가의 24.0%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리는 2019.07.31 설정된 동광신용협동조합 근저당권이고, 김태희의 임차권등기는 그보다 늦은 2024.10.22 접수입니다. 그런데 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.98㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2017.06.29 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 한성섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 24,010,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태희 / 22,061,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 소멸, 임차권은 명세서상 인수 예외
말소기준은 2019.07.31 동광신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권·근저당권과 경매개시결정·압류·가압류는 등기 순위상 말소기준 이후 권리입니다. 다만 을구 3번 김태희 임차권은 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시했으므로, 단순한 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명
보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복된 명의자는 없으며, 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 장준오·이현화·김태희 3명입니다. 장준오와 이현화는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 김태희는 전입일 역시 말소기준 이후이나, 매각물건명세서에 별도의 잔액 인수 문구가 있어 예외적으로 인수액을 반영해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장준오 308호 | 전입 2024.05.30 확정일자 미상 | 미상 | 2025.07.31 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 이현화 308호 · 주거 | 전입 2024.06.03 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 김태희 전유부분 전부 · 임차권등기 | 전입 2023.04.28 확정 2023.04.04 | 21,900,000원 100,000,000원 중 미반환액 | 2024.10.22 | 명세서상 대항 | 배당 후 잔액 | 승계 없음 21,900,000원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단
쉬젠오피스텔의 비교 거래는 2024.10에 신고된 2건입니다. 전용 39.84㎡ 3층이 101,000,000원, 전용 39.11㎡ 4층이 99,000,000원에 거래됐고, 평균은 100,000,000원입니다. 본건의 비교 대상 면적은 36.98㎡입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3층 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4층 | 99,000,000원 |
| 평균 | 2건 | — | 100,000,000원 |
최저가 24,010,000원은 실거래 평균의 24.0%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 평가하면 임차권 인수를 빠뜨리게 됩니다. 임차권 인수액을 더한 실질취득가 45,910,000원은 최근 실거래 평균의 45.9%, 최신 거래가 101,000,000원의 45.5%입니다. 수치상 가격 여유는 크지만, 거래표본이 2건뿐이고 실제 내부 상태도 확인되지 않았으므로 실거래 평균을 그대로 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 2. 근저당 · 동광신용협동조합 | 480,000,000원 | 23,177,820원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한라환경산업 | 70,526,700원 | 0원 |
| 4. 후순위 공동근저당 | 89,700,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김태희 | 22,061,491원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 698,812,125원 중 채권자 배당액은 23,177,820원이고, 미배당액은 675,634,305원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 임차권 인수를 함께 계산
선순위 근저당권 채권액이 각 시나리오의 매각대금보다 크므로, 제시된 배당순서에서는 김태희 임차권에 배당될 재원이 없습니다. 따라서 아래 실질취득가는 각 회차 매각가에 임차권 미반환액 21,900,000원을 더한 값입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 임차권 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 감정가 24.01% | 24,010,000원 | 21,900,000원 | 45,910,000원 | 675,634,305원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 16,807,000원 | 21,900,000원 | 38,707,000원 | 682,707,651원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 11,764,900원 | 21,900,000원 | 33,664,900원 | 687,658,993원 |
일반적인 대항력 임차인 배당 구조처럼 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에서 고정되는 형태와는 다릅니다. 이 사건은 선순위 근저당권이 매각대금을 먼저 소진해 임차권자가 배당을 받지 못하므로, 제시된 각 시나리오에서는 낙찰가에 21,900,000원이 그대로 추가됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20m 이하, 소로3류 저촉, 가축사육 전부제한구역, 지적재조사 예정지구입니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며, 난방·위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 내부 상태. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못해, 내부 설비와 배치는 집합건축물대장 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 조사됐습니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래가 2건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 이미 4회 유찰돼 가격 외의 점유·상품성·수요 위험을 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 응찰가에 김태희 임차권 미배당 잔액 21,900,000원을 더해 총액을 계산하세요.
- 매각물건명세서 원문. 을구 3번 임차권의 매수인 대항 및 미배당 잔액 인수 문구가 변경되지 않았는지 최종 명세서로 다시 확인하세요.
- 임대차 진위. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김태희이므로 임대차계약서, 보증금 지급, 반환내역과 강제경매 집행권원을 대조하세요.
- 점유자 3명. 장준오·이현화·김태희의 실제 점유 여부와 상호 관계, 인도명령 대상 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 미상 보증금. 장준오와 이현화의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 문건과 현황조사로 보완하세요.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 누수·수선·설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 공동담보 근저당. 동광신용협동조합 근저당권은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 실제 채권잔액과 다른 담보물의 배당 영향을 확인하세요.
- 세금·관리비. 제주세무서 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “45.9% 실질취득가”
이 물건의 핵심은 감정가 100,000,000원 대비 최저가 24,010,000원이라는 표면 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서가 김태희 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고, 현 배당에서는 임차권에 돌아갈 금액이 없으므로 21,900,000원 전액 인수를 전제로 해야 합니다. 이에 따른 실질취득가는 45,910,000원으로 최근 실거래 평균 100,000,000원의 45.9%입니다.
가격 여유는 분명하지만, 이미 4회 유찰됐고 실제 임차인·점유자가 3명이며, 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하고 내부 상태도 확인하지 못했으며, 비교 거래도 2건뿐입니다. 따라서 결론은 가격은 유리할 수 있으나 권리·명도 확인이 선행돼야 하는 조건부 검토형입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임차권 인수와 점유관계가 원본 서류에서 확정된 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.