의정부지방법원 2025타경73271. 양주시 백석읍 복지리 ‘가야5차써니빌’ 501동 14층 1401호, 전용 84.9164㎡ 아파트입니다. 감정가는 248,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 권리의 기준점은 2011.03.09. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 신우캐피탈대부의 여러 근저당과 2025년 오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 할인 폭이 분명합니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 223,250,000원, 최신 거래는 2026.05. 235,000,000원입니다. 현재 최저가 121,520,000원은 최근 12개월 평균의 54.4%이고, 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 2.6% 상승으로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 때문에 싼 물건’이라기보다 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 물건에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 80 가야5차써니빌 501동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9164㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 15층 중 14층 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 사용승인 2004.07.11 |
| 소유자 | 김주희 · 2005.12.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 2011년 국민은행 근저당이 기준
핵심은 2011.03.09. 국민은행 근저당입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 2018년 이후 신우캐피탈대부 근저당 52,500,000원, 2020년 근저당 19,500,000원, 2022년 근저당 22,500,000원·15,000,000원, 2024년 근저당 7,500,000원과 2025년 오케이저축은행 가압류 3,081,592원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 가정배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 ‘임차인 없음’을 점유관계까지 확정된 사실로 확대해서 해석하기보다는, 현장점유와 매각물건명세서의 최신 내용을 마지막으로 확인하는 편이 안전합니다.
② 실거래 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 54.4%
가야5차써니빌은 497세대, 2004.07.11. 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 84.92㎡ 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 6 | 210,000,000원 |
12건 전체 평균은 221,333,333원, 거래 범위는 210,000,000원~236,000,000원입니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 8건의 평균은 223,250,000원이고, 최신 거래는 2026.05. 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 121,520,000원은 최근 12개월 평균의 54.4%입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 2.6% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 신우캐피탈대부 근저당 | 52,500,000원 | 0원 |
| 4. 신우캐피탈대부 근저당 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 신우캐피탈대부 근저당 | 22,500,000원 | 0원 |
| 6. 신우캐피탈대부 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 7. 신우캐피탈대부 근저당 | 7,500,000원 | 0원 |
| 8. 오케이저축은행 가압류 | 3,081,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 240,081,592원 중 예상배당은 119,018,720원, 미배당은 121,062,872원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 121,520,000원 | 119,018,720원 | 121,062,872원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 85,064,000원 | 83,132,848원 | 156,948,744원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 59,544,799원 | 58,072,993원 | 182,008,599원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 산정에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자가 배당을 받지 못하는 문제와 낙찰자가 채무를 떠안는 문제는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 백석중학교 남측 인근으로 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 감정평가상 아파트 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 15층 중 14층, 철근콘크리트벽식구조이며 급배수·상하수도·위생·도시가스·화재경보기·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 건부지이며 단지 북측·동측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(복지지구) 등이 관련되고, 하천구역·지방1급하천·대로3류·중로2류 등이 저촉됩니다.
- 공시지가. 651,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 거래 12건이 확인되고 전체 평균은 221,333,333원, 최근 12개월 8건 평균은 223,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 최신 매각물건명세서 확인. 임차인·배당요구·매수인 인수사항이 추가 또는 변경됐는지 확인하세요.
- 국민은행 근저당 원본 대조. 2011.03.09. 120,000,000원 설정과 2024.03.12. 69,960,000원 변경등기의 현재 효력을 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 223,250,000원, 최신 거래 235,000,000원과 실제 내부상태·수리비를 함께 비교해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·점유 비용 확인. 체납관리비와 명도에 필요한 비용·기간은 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 하천구역 및 도로 관련 저촉 사항이 개별 호수의 이용·가치에 미치는 영향을 관련 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 크게 내려왔다
이 사건의 장점은 두 가지가 선명합니다. 첫째, 2011년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 현재 배당 산정상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 2회 유찰로 최저가가 121,520,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 223,250,000원의 54.4%라는 점입니다.
반대로 확인할 부분도 분명합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 국민은행 근저당에는 2024년 채권최고액 변경등기가 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이고 등기상 인수도 0원이지만, 점유와 최신 권리 원본을 확인한 뒤 들어갈 물건”입니다. 권리 확인이 끝난다는 전제에서는 신건 감정가 248,000,000원보다 2회 유찰된 현재 가격 121,520,000원이 이 사건의 핵심입니다.
