인수 0원·실질취득 1.428억, 그러나 서류 일치 확인이 먼저 — 대성센트레빌 402호

의정부지방법원 2024타경85211. 고양시 일산서구 덕이동 대성센트레빌 101동 4층 402호로 표시된 다세대 물건입니다. 박금순이 2016년 3월 18일 소유권을 이전받은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 115,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 류지현의 강제경매개시결정과 2025년 국의 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

점유자로 확인된 사람은 김동철과 이상훈, 실제 임차인 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2016년 3월 18일 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 142,800,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

말소기준은 2016년 3월 18일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 강제경매개시결정과 국의 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등록된 압류가 소멸하더라도 실제 배당액은 당해세 등 우선권 있는 조세채권에 따라 달라질 수 있으나, 제시된 배당 추정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 범위 확인 필요

보증기관 승계가 아닌 실제 점유 신고자는 2명입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 미배당 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 다만 김동철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이상훈의 점유 표시는 대상 호수와 일치하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1.428억은 기준 거래의 86.5%

대성센트레빌 101·102동은 총 18세대, 2016년 2월 2일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인된 비교 거래는 3건뿐이며, 최신 거래는 2023년 10월 전용 52.24㎡ 2층의 165,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 142,800,000원은 가격 판단 기준 165,000,000원의 86.5%로, 금액 차이는 22,200,000원입니다. 수치상 기준 거래보다 낮지만, 전체 거래가 111,050,000원에서 233,000,000원까지 크게 벌어져 있고 비교 표본도 3건뿐입니다. 특히 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 4.1% 하락한 것으로 나타나므로, 13.5%의 차이를 곧바로 충분한 안전마진으로 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

근저당은 채권최고액 115,500,000원을 기준으로 계산됐습니다. 총 채권액 205,500,000원 중 예상 배당은 140,000,800원이고 미배당액은 65,499,200원입니다. 신청채권자 류지현은 청구액 90,000,000원 중 24,500,800원을 배당받는 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

대항력 있는 임차인이 없으므로 유찰로 매각가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 2회 유찰 시에는 근저당권 배당 후 신청채권자 류지현의 예상 배당이 0원이며, 채권자 미배당액이 107,739,280원으로 확대됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 감정요항 기재 입지. 문산제일고 북동측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다. 다만 이 위치 기재는 등기상 고양시 덕이동 주소와 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 용도·규제. 계획관리지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역 관련 표시가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 931㎡, 공시지가는 775,700원/㎡이며 평지의 부정형 토지로 표시돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항의 단독주택·2층 기재와 대상 호수의 4층 집합건물 표시를 함께 대조해야 합니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건뿐입니다. 거래가격도 111,050,000원부터 233,000,000원까지 편차가 커 매도 시 가격 산정과 매수자 확보가 쉽다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정평가서 원본 대조. 고양시 덕이동 101동 402호와 파주시 야동동 단독주택 기재가 동일 대상인지 감정평가서 표지·목록·사진·도면을 확인하세요.
• 현장 호수 확인. 101동 4층 402호의 실제 존재, 출입구, 건축물 구조와 공부상 표시를 현장에서 대조하세요.
• 점유관계 확인. 김동철의 점유 부분과 보증금, 이상훈의 “A동 1층176호” 표시가 본건과 관계있는지 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간·비용을 입찰가에 반영하세요.
• 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2023년 10월이고 표본이 3건뿐입니다. 인근 중개사무소의 현재 매물·실제 협의가와 대상 호수의 상태를 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 가격 흐름 -4.1%를 감안해 전체 평균 169,683,333원보다 기준 거래 165,000,000원을 우선하고 추가 안전마진을 확보하세요.
• 세금·관리비 확인. 국의 압류와 별개로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다

이 사건은 2016년 근저당권보다 늦게 발생한 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 두 점유자의 전입도 말소기준일 이후여서 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 인수액을 더한 실질취득액과 같고, 기준 거래 165,000,000원의 86.5%이므로 가격상 여지는 있습니다.

그러나 가격만으로 결론 내리기에는 확인해야 할 문제가 큽니다. 거래 표본은 3건, 최신 거래는 2023년 10월이며 최근 흐름은 -4.1%입니다. 무엇보다 감정평가 요항표에는 대상 주소와 다른 지역, 집합건물 4층 호수와 맞지 않는 단독주택 2층 이용상태가 기재돼 있고, 임차인 한 명의 점유 표시도 대상 호수와 다릅니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 가격은 조건부 검토, 물건 동일성·점유 확인 전에는 보류입니다.