의정부지방법원 2025타경73297. 포천시 어룡동 라피아노 101동 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 신영미이고, 2023.10.20. 소유권을 320,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 안양원예농업협동조합이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.01. 같은 조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 가격 흐름은 상당히 큽니다. 감정가 305,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 73,231,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 모두 140,000,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 52.3%입니다. 다만 2023.08. 거래 320,000,000원과 비교하면 최근 거래수준이 크게 낮아져, 단순히 과거 평균 176,000,000원만 보고 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73297 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 309-3 라피아노 101동 1층 101호 · 경기도 포천시 어룡길 24-12 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 창고 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 74.32㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 신영미 · 2023.10.20. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 73,231,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 178,474,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 14,646,200원 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023.10.20. 근저당
2023.07.26. 연천농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원은 2023.10.20. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 담보권 중 말소기준은 같은 날 설정된 안양원예농업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당입니다. 2025.10.01. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 1.40억, 현재 최저가는 52.3%
라피아노의 대상 면적은 74.32㎡이고, 확인된 실거래는 5건입니다. 이 중 최근 12개월 거래 4건은 모두 140,000,000원입니다. 반면 2023.08.에는 320,000,000원 거래가 있어 전체 5건 평균은 176,000,000원으로 높아집니다. 최근 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 74.32㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 74.09㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 74.32㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 74.09㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 74.09㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 73,231,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 52.3%입니다. 가격 자체는 최근 거래수준보다 명확하게 낮습니다. 그러나 최근 거래와 그 이전 거래의 가격 추세는 -56.2%로 하락했고, 전체 5건 평균 176,000,000원은 과거 320,000,000원 거래의 영향을 받습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,718,158원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 216,000,000원 | 71,512,842원 |
| 미배당 | - | 144,487,158원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당 채권최고액 216,000,000원 중 71,512,842원이 배당되고 144,487,158원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 미배당은 커진다
| 회차 | 최저매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 73,231,000원 | 71,512,842원 | 144,487,158원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 51,261,700원 | 49,938,989원 | 166,061,011원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 35,883,190원 | 34,837,293원 | 181,162,707원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가격은 51,261,700원, 35,883,190원으로 낮아지지만, 그만큼 근저당권자의 미배당액은 166,061,011원, 181,162,707원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 어룡2통교차로 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·E/V·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측과 남동측 출입구로 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 673.0㎡, 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 비행안전제4구역·제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 매각률 20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 이번 사건은 최저매각가격의 20%가 필요하므로 현재 회차 기준 14,646,200원을 준비해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장·등기·현황을 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 기준. 2025.07. 최근 거래 4건은 모두 140,000,000원입니다. 2023.08. 320,000,000원 거래 때문에 전체 평균 176,000,000원이 높아진 점을 구분해서 보세요.
- 하락 추세. 최근·과거 가격 추세가 -56.2%이므로 현재 최저가의 할인폭만 보지 말고 향후 환금성을 함께 판단하세요.
- 유찰 이력. 해당 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%이며 본건도 4회 유찰됐습니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고 가격도 낮아졌지만, 승부처는 환금성이다
현재 확인되는 말소기준권리는 2023.10.20. 안양원예농업협동조합 근저당이고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 305,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 73,231,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 실거래 평균 140,000,000원의 52.3%까지 낮아졌습니다.
하지만 최근 거래수준은 이전 거래 대비 -56.2%이고, 이 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·매각률 20.0%입니다. 또한 사건 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮다”보다 “그 가격에 사서 다시 팔 수 있는가”를 확인해야 하는 물건입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 현장 점유와 용도 확인을 끝낸 뒤 최근 실거래 140,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.
