최저가는 70%지만, 선순위 임차인의 보증금이 미상이다 — 삼송역 스칸센 1층 176호

의정부지방법원 2024타경85211. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기사항증명서는 집합건물로 발급된 삼송동 힐스테이트삼송역스칸센 2블록 1층 176호입니다. 소유자 박금순은 2022년 2월 10일 거래가액 556,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 북서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.

등기부 권리만 보면 말소 구조는 단순합니다. 그러나 임차인 조사에서 김동철이 2019년 9월 17일 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준권리인 2022년 2월 10일 근저당보다 약 2년 5개월 빠릅니다. 조사 결과상 대항력이 있는 것으로 분류됐지만, 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025년 2월 3일 접수했으나, 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 배당 후 남을 금액과 매수인 인수액 역시 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 2월 10일 설정된 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 강제경매개시결정, 2025년 국의 압류, 2026년 파주시 압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 김동철의 전입일은 2019년 9월 17일로 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차인이 해당 목적물을 실제로 점유하고 유효한 임대차보증금을 보유한다면, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 실제 임차인은 2명입니다. 이상훈은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,900,000원입니다. 반면 김동철은 선순위 전입자이면서 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 인수 위험은 이상훈이 아니라 김동철의 임대차 내용에 집중됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 366,100,000원 가정)

위 표는 집행비용과 등기상 근저당권·신청채권을 기준으로 한 회차별 계산입니다. 김동철의 보증금, 임차인의 실제 배당순위, 당해세, 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 근저당권과 신청채권자의 예상배당액도 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저

신청채권자 류지현의 청구액은 90,000,000원이지만, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 매각대금이 집행비용과 북서울농업협동조합 근저당권에도 부족하기 때문입니다. 다만 이 계산만 보고 낙찰가가 낮아질수록 매수인에게 유리하다고 단정할 수 없습니다. 김동철의 선순위 보증금이 존재하고 미배당분이 승계된다면, 유찰로 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (대상 토지 및 감정요항 기준)

• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 전체 토지면적은 15,049.3㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 광대소각에 해당합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 도로 조건. 대로3류에 접하고, 중로2류에 저촉·접하며, 소로3류에도 접합니다.
• 공시지가. ㎡당 3,721,000원입니다.
• 규제. 토지거래계약 허가구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 감정요항 기재. 차량 접근과 인근 버스정류장 등 교통상황은 보통으로 평가됐고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐습니다.
• 환금성 유의. 사건 용도는 대지이지만 등기부상 집합건물 1층 호실이고, 이용상태 기재도 단일하지 않습니다. 실제 매각 대상의 용도와 영업·임대 가능성을 확인하기 전에는 일반 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김동철 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 임대인, 점유 부분, 실제 입주일, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 예상 낙찰가에 김동철의 예상 미배당 보증금을 더해 총투입액을 계산하세요. 보증금이 확인되기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 점유 관계 확인. 김동철의 점유 부분은 미상이고, 이상훈은 A동 1층 176호 26.6133㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 두 임차인의 점유 범위가 겹치는지 현장 확인이 필요합니다.
• 매각 대상 범위 확인. 대지 표시, 집합건물 등기, 1층 호실 주소와 감정 이용상태가 일치하는지 매각목록·감정평가서·건축물대장을 대조하세요.
• 배당순위 재검토. 선순위 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되면 현재 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
• 세금·최우선변제 확인. 국과 파주시 압류가 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인하고, 이상훈의 소액임차인 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 매각 대상과 취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”

이 사건은 감정가 523,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 366,100,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 157,000,000원 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김동철의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 매수인이 실제로 부담할 금액은 아직 정해지지 않았습니다.

김동철의 보증금이 작고 배당으로 전액 회수된다면 위험은 줄어듭니다. 반대로 보증금이 크고 배당으로 부족하다면 매수인은 그 미배당액을 떠안을 수 있습니다. 그 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득가는 크게 내려가지 않거나 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트도 검증할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인은 미해결. 보증금과 매각 대상 범위가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.