1,446,569,000원
의정부지방법원 2025타경73372. 경기도 포천시 자작동 428, 도로명주소 송선로 546의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지이고 면적은 5,130.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 일반 주거용 경매처럼 단순히 최저가와 감정가만 비교할 물건이 아닙니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2023년 6월 2일 설정된 포천새마을금고 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 김종엽 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 포천시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73372 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 자작동 428 · 경기도 포천시 송선로 546 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 5,130.0㎡ · 평지 · 자루형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사다죤 |
| 감정가 / 최저가 | 4,217,401,000원 / 1,446,569,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 포천새마을금고 / 2,632,845,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
전곡농업협동조합의 기존 근저당권은 2021년 설정된 뒤 채권최고액이 2,280,000,000원, 2,400,000,000원으로 변경되었고 2023.06.02 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 포천새마을금고가 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준입니다.
임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KUNDU ANUP PAL | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
KUNDU ANUP PAL의 전입신고는 말소기준일 2023.06.02보다 늦은 2024.09.12이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않은 상태이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며 실제 점유자는 1명입니다.
② 유찰·실질취득 구조 — 34%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 1,446,569,000원입니다. 감정가 4,217,401,000원 대비 34% 수준이지만, 이 사건은 공장용지·건물·기계기구를 묶어 매각하고 위반건축물 문제까지 존재합니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,446,569,000원 | 1,904,739,509원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,012,598,299원 | 2,334,370,503원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 708,818,809원 | 2,635,112,198원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,446,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,865,690원 |
| 2. 근저당 · 포천새마을금고 | 2,760,000,000원 | 1,429,703,310원 |
| 3. 근저당 · 김종엽 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 338,550,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 105,892,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 16,865,690원 반영 후 포천새마을금고에 1,429,703,310원이 배당되고, 이후 김종엽 근저당과 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류에는 배당재원이 남지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·시설·규제 메모
- 토지. 지목 공장용지, 토지면적 5,130.0㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·자루형·세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 하천. 소하천구역에 저촉되고 소하천에 접합니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)·토지거래계약에관한허가구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 245,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 별지 목록2 건물 가동은 위반건축물로 이행강제금 부과대상입니다.
- 기계기구. 일괄매각 대상이며, 일반볼링기는 공장건물 외부에 분리보관 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 이행강제금 부과대상인 별지 목록2 건물 가동의 현황과 행정처분 상태를 확인하세요.
- 기계기구 현존 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각 대상이며 일반볼링기는 외부 분리보관 중이므로 현존·상태·인도 가능 여부를 대조하세요.
- 점유관계 확인. KUNDU ANUP PAL은 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 소하천구역 저촉, 배출시설설치제한지역 등 토지 이용 제한을 입찰 목적과 맞춰 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 목록과 현황을 원본 서류 및 현장에서 확인하세요.
- 최저가만으로 판단 금지. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만, 공장용지와 특수 시설이 결합된 물건이므로 가격 메리트는 활용 가능성과 처분 가능성을 함께 따져야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰”은 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 간단합니다. 포천새마을금고의 2023.06.02 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 1,446,569,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라 단정할 수는 없습니다.
별지 건물의 위반건축물·이행강제금 문제, 공장 및 광업재단저당법상 기계기구 일괄매각, 외부 분리보관 중인 일반볼링기, 공장용지에 걸린 각종 토지규제, 그리고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현황·시설·행정규제 검증이 성패를 좌우하는 유형입니다. 종합하면 등기 인수는 깨끗하지만, 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 활용 가능성과 물적 리스크를 먼저 확인해야 합니다.
