권리는 소멸형이지만, 지분·일괄매각과 시세 공백이 더 어렵다 — 제주 대흘리 109동

제주지방법원 2025타경8203. 제주시 조천읍 대흘리 곱은달남길 34-16에 있는 2층 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 법원 분류는 연립/다세대와 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 주식회사대성시티건설이며, 2018년 9월 13일 달서새마을금고의 채권최고액 442,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 달서새마을금고의 근저당, 제주특별자치도의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조진희 명의의 130,000,000원 근저당은 2022년 7월 12일 해지로 말소됐습니다. 전입자 안세영·이수정은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 산정상 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다

② 임차인 분석 — 실제 전입자 2명, 대항력 없음

실제 전입자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다. 이는 보증금 승계 위험보다는 점유 인도와 명도 일정을 확인하기 위한 절차입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 270,470,000원으로 감정가 551,980,360원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 단독주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

실질취득액은 현재 최저가 270,470,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 270,470,000원입니다. 취득세, 명도비용, 체납 공용비용과 수선비는 별도입니다. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 건물 상태에 따른 추가 비용도 사전에 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,470,000원 가정)

채권최고액 합계 719,865,020원 중 채권자 배당액은 265,883,420원, 미배당액은 453,981,600원으로 산정됩니다. 조진희 근저당은 등기상 2022.07.12. 해지·말소됐으므로 실제 채권총액과 배당순위는 최신 채권신고 및 배당요구 서류와 대조가 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 일괄매각·지분매각 핵심 확인

• 토지 지분매각. 목록1은 지분매각입니다. 낙찰자가 취득하는 정확한 지분과 109동의 대지 이용관계, 다른 주택 소유자와의 공유관계를 등기부와 매각목록에서 확인해야 합니다.
• 단독주택 19개동. 타운하우스 부지에 이 사건 건물을 포함한 단독주택 19개동이 소재합니다. 도로·주차·담장·옹벽 등 공동 이용 요소의 관리관계를 점검해야 합니다.
• 조경수·시설 포함. 지상 조경수와 담장, 서측 옹벽은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 다락 포함 평가. 건물 2층 일부 상부에는 건축물 현황도에 표시되지 않은 다락이 있으며 거래관행을 고려해 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 지번 정리. 건물 소재지번은 대흘리 435-3, 437, 438로 표시되지만 437번지와 438번지는 토지대장상 435-3번지에 합병 말소됐습니다.
• 내부 미확인. 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축도면과 외부 관찰 등을 중심으로 평가됐습니다.

⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 대흘리 대흘초등학교 북동측 원거리 약 1.4km에 위치합니다. 주변은 과수원이 주를 이루며 타운하우스, 펜션, 글램핑장과 단독주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 경사슬래브기와지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 형태. 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 138,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황도에 표시되지 않은 다락은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 일반 공동주택과 달리 토지 지분, 타운하우스 공동 이용관계, 외곽 입지와 내부 미확인이 겹쳐 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지분 범위 확인. 전체 토지 9,951㎡를 단독으로 취득하는 것이 아니라 목록1 지분을 매수하는 구조이므로 정확한 지분율과 토지사용 근거를 원본에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 건물, 토지 지분, 조경수, 담장, 서측 옹벽과 다락이 어느 범위로 매각되는지 매각목록·감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 입찰가를 정하지 말고, 인근 타운하우스·단독주택과 토지 지분 거래사례를 별도로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 전입자 2명은 대항력이 없지만 실제 점유 부분과 퇴거 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부조사가 되지 않았으므로 누수, 결로, 보일러, 마감 상태와 다락의 안전성·이용 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 공동 이용관계 확인. 19개동이 사용하는 진입로, 주차공간, 상하수도, 담장·옹벽과 유지관리 비용의 분담관계를 확인하세요.
• 배당 산정 대조. 2022년 말소된 조진희 근저당이 채권총액 산정에 포함돼 있으므로 최신 채권신고·배당요구 서류를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 복잡형”

이 사건은 말소기준권리 뒤의 담보권과 임차인이 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원인 점이 분명한 장점입니다. 그러나 권리분석이 끝났다고 투자판단까지 끝나는 물건은 아닙니다. 토지 지분과 건물이 일괄매각되고, 같은 부지에 단독주택 19개동이 소재하며, 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.

최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 실제 시세 할인 여부는 확인되지 않습니다. 두 차례 유찰은 가격 기회인 동시에 제한된 환금성과 복잡한 물건 구조를 반영한 신호일 수 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 물건성은 복잡형, 가격은 검증 보류입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 토지 지분의 이용 가능성과 타운하우스 공동관계, 내부 상태를 얼마만큼 명확히 확인하느냐에 있습니다.