의정부지방법원 2025타경3513. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 206동 22층 2204호, 전용 133.6079㎡ 아파트입니다. 이민희·최봉준 씨가 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2011년 1월 28일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정되거나 등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 508,200,000원입니다. 임차보증금이나 존속하는 인수권리가 확인되지 않아 매수인의 실질취득금액도 508,200,000원으로 동일합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 654,416,666원의 77.7%, 최신 거래 675,000,000원보다도 낮은 금액입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 보증금 인수가 아니라 대지권 미등기와 실제 점유 상태를 해소할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 제206동 제22층 제2204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.6079㎡ · 30층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 이민희 2분의 1 · 최봉준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 508,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 382,993,702원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2010.09.24 · 위시티일산자이2단지 1,975세대 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.01.28. 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 519,600,000원이고, 2022.02.18. 변경등기에는 채권최고액 448,600,000원이 기재돼 있습니다. 이후의 근저당권과 신용보증기금·삼성카드의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 일부 후순위 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐고, 2022년 설정된 키움저축은행 근저당권 2건은 2025.12.03. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐으나 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 77.7%
위시티일산자이2단지에서 확인된 전용 123.26㎡~134.89㎡ 최근 거래 12건입니다. 대상 면적 133.6079㎡와 유사한 130㎡대 거래가 다수 포함돼 있으며, 최근 12개월 평균은 654,416,666원, 최신 거래는 2026년 7월 675,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.8㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 29 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 133.61㎡ | 27 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 134.89㎡ | 6 | 712,000,000원 |
| 2026.04 | 123.26㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 2026.04 | 130.07㎡ | 21 | 645,000,000원 |
| 2026.04 | 130.07㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.04 | 123.26㎡ | 5 | 646,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 654,416,666원 |
최근 거래 범위는 570,000,000원~712,000,000원이고 평균은 654,416,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액인 508,200,000원은 이 평균의 77.7%입니다. 최신 거래 675,000,000원과 최근 거래 최저 570,000,000원보다도 낮아, 권리·대지권·점유 확인이 완료된다는 전제에서는 가격 측면의 여유가 확인되는 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,482,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 519,600,000원 | 500,718,000원 |
| 3. 근저당 · 증산동새마을금고 | 140,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 아이앤유크레디트대부 | 115,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 페퍼저축은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 상상인저축은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 페퍼저축은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 키움저축은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 키움저축은행 | 85,200,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 11,611,099원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 11,701,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 예상표입니다. 총 채권액 1,844,012,868원 중 500,718,000원이 배당되고, 미배당액은 1,343,294,868원으로 계산됩니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 손실이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 508,200,000원 | 500,718,000원 | 1,343,294,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 355,740,000원 | 349,959,640원 | 1,494,053,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 249,017,999원 | 244,731,747원 | 1,599,281,121원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 권리 구조상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 382,993,702원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 예상배당 349,959,640원으로 신청채권액에 미치지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·공원·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물의 22층이며, 사용승인일은 2010.09.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,968,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 교육환경 보호구역과 체육공원 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성. 1,975세대 규모이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 570,000,000원부터 712,000,000원까지 분포해 층·면적·상태에 따른 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐다는 문구와 2026.02.23. 분양대금 완납 회신을 직접 확인하고, 대지지분 이전·등기 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 근저당권의 최초 채권최고액 519,600,000원과 2022년 변경액 448,600,000원을 등기부 원본 및 채권계산서와 대조하세요.
- 시세 표본 보정. 최근 거래에는 전용 123.26㎡부터 134.89㎡까지가 포함돼 있으므로, 대상 전용 133.6079㎡와 층·향·내부 상태가 유사한 거래를 중심으로 상한가를 정하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 소유자 또는 점유자 명도 비용을 별도 예산에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·대지권 관련 회신과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 대지권 확인 전에는 미완성
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 508,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 654,416,666원의 77.7%로, 가격만 보면 충분한 차이가 있습니다. 그러나 대지권이 아직 등기되지 않았고 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 분양대금 완납 회신과 대지권가격 포함 사실은 긍정적이지만, 실제 대지지분 이전과 등기절차가 확인돼야 비로소 가격 할인분이 온전히 매력으로 남습니다. 권리 소멸과 가격은 합격권, 대지권·점유 확인은 필수. 이 물건의 최종 판단은 할인율보다 미등기 대지권을 안전하게 취득할 수 있는지에 달려 있습니다.
