의정부지방법원 2025타경73411. 의정부동 승윤노블리안시티2차 16층 1609호로, 감정평가상 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 101,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 120,000,000원 임차보증금과 2026.07.01 제출된 확약서의 효과입니다.
임차권자 김시영은 2022.03.14 전입·점유, 2022.03.28 확정일자를 갖고 있어 등기상으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 70,700,000원만 놓고 기계적으로 배당하면 집행비용을 제외한 69,027,400원이 임차인에게 배당되고 50,972,600원이 미배당됩니다. 원래라면 이 미배당액이 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있지만, 주택도시보증공사가 이 경매절차에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 계산은 최저가 70,700,000원 + 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 16층 1609호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 23.31㎡ · 지상 19층 중 16층 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2019.06.05 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.05.04 갑구 4번 압류입니다. 2019.06.20 설정된 신한은행 근저당권 78,000,000원은 이미 2022.03.15 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.04.18 압류, 2024.03.21 등기된 김시영의 주택임차권, 2025.10.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시영 | 제1609호 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.03.14 | 2022.03.28 | 有 | 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동일 면적 23.31㎡ 실거래는 12건 확인되며 전체 평균은 90,816,666원입니다. 그러나 과거 110,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 86,685,714원이고, 현재 최저가 70,700,000원은 그 81.6%입니다. 여기까지만 보면 할인 폭이 있어 보입니다.
하지만 최신 거래는 2026.08 68,300,000원으로, 현재 최저가 70,700,000원보다 오히려 낮습니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.3%로 하락 추세입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “최근 시세보다 싸다”고 표현하는 것은 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래보다 높고 시장 방향도 하락 중이라는 점이 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.31㎡ | 15 | 68,300,000원 |
| 2026.07 | 23.31㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 23.31㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 23.31㎡ | 15 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 7건 | 86,685,714원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 김시영 보증금 | 120,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 120,000,000원 중 69,027,400원이 배당되고 50,972,600원이 미배당됩니다. 다만 2026.07.01 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 70,700,000원 | 50,972,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(56%) | 56,560,000원 | 64,858,080원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 45,248,000원 | 75,966,464원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용면적은 23.31㎡입니다.
- 입지. 의정부 중앙초등학교 남동측 인근에 위치하며 아파트, 오피스텔, 근린생활주택 및 단독·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부중앙역(경전철), 남서측 근거리에 의정부역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 16층이며 사용승인일은 2019.06.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,184,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 승윤노블리안시티II는 261세대이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 범위를 매각기일 전 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래까지. 최근 12개월 평균 86,685,714원만 보지 말고 2026.08 최신 거래 68,300,000원과 최근 추세 -10.3%를 함께 보아야 합니다.
- 3회 유찰 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 시장 거래가격을 우선해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 56,560,000원, 5회 유찰 시 45,248,000원으로 내려가며 확약이 유효하다면 실질취득액도 그 매각가 수준으로 낮아집니다.
- 단지 경매 체질. 평균 유찰 횟수 5.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 환금성과 응찰 경쟁을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 처음 보면 120,000,000원 보증금의 대항력 임차인이 있어 위험도가 매우 높아 보입니다. 현재 최저가 기준 단순 계산상 미배당액도 50,972,600원입니다. 그러나 2026.07.01 제출된 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 해, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 가격을 곧바로 매력적이라고 단정할 수는 없습니다. 실질취득 70,700,000원은 최근 12개월 평균 86,685,714원의 81.6%지만, 가장 최신 거래 68,300,000원보다는 높습니다. 최근 거래군도 이전보다 10.3% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰은 5.9회입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 리스크는 남아 있습니다. 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 확약서의 유효성과 최신 실거래 대비 실제 응찰가가 승부처입니다.
