의정부지방법원 2025타경4912. 고양시 덕양구 지축동 ‘이편한세상지축센텀가든’ 102동 11층 1102호 아파트입니다. 소유자 박근수는 2022년 7월 15일 매매를 원인으로 거래가액 733,341,000원에 취득했고, 2022년 12월 16일 소유권이전등기와 농협은행주식회사 근저당권 설정등기가 함께 접수됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 594,000,000원이며, 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준일 이후에는 천수민의 전입, 소동기의 소유권이전청구권 가등기, 주택도시보증공사의 가압류, 농협은행의 경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 천수민 역시 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1054 이편한세상지축센텀가든 제102동 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 11층 · 사용승인일 2022.09.26 |
| 소유자 | 박근수 (2022.07.15 매매 · 거래가액 733,341,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,022,000,000원 / 715,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 563,157,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 부기등기는 확인
2024.02.07 소동기 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이후에 접수돼 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기의 구체적인 법적 성격을 확인해야 한다는 주의사항이 있으므로, 매매예약서·가등기 원인과 매각물건명세서 기재를 원문 대조하는 것이 안전합니다. 2025.08.12 주택도시보증공사의 199,000,000원 가압류와 2025.08.27 경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천수민 | 2023.02.24 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 천수민 1명입니다. 전입일 2023.02.24는 말소기준 근저당 설정일 2022.12.16보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 대항력이 없기 때문에 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 1,022,000,000원의 70%인 715,400,000원입니다. 한 차례 유찰로 최저가가 306,600,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 뜻이 아닙니다. 동일 단지와 인근 아파트의 최신 거래가격을 대조하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 715,400,000원 | 705,846,000원 | 87,154,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 500,779,999원 | 493,372,199원 | 299,627,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 350,545,999원 | 344,838,355원 | 448,161,645원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 87,154,000원에서 299,627,801원, 448,161,645원으로 증가합니다. 반면 대항력 있는 임차인이나 인수 권리가 없기 때문에 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 낮아진 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 594,000,000원 | 594,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 111,846,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%인 9,554,000원으로 추정됐습니다. 근저당 배당액은 채권최고액 594,000,000원 기준이며, 경매 청구액은 563,157,381원입니다. 주택도시보증공사는 87,154,000원이 미배당되는 것으로 계산되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 28층 건물 내 11층 1102호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.09.26입니다.
- 입지. 지축중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 주거용 토지거래허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도와 지축역 인근의 교통 여건은 긍정적이지만, 감정가 대비 70%라는 수치만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하지 말고 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 부기등기 확인. 주택법상 전매 제한 및 거주의무 관련 등기가 낙찰 후 어떻게 정리되는지 집행법원 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 소동기 명의 가등기는 말소기준 이후라 소멸하는 것으로 분석되지만, 매매예약의 실질과 관련 문서를 직접 대조하세요.
- 임차관계 확인. 천수민은 대항력이 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 배당순위와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 715,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최신 실거래와 비교하세요.
- 점유·명도. 현황조사에 기재된 임차인의 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제액은 실제 부담과 배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 일반적인 권리 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 천수민도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득 금액은 현재 최저가와 같은 715,400,000원입니다.
그러나 말소기준보다 앞선 주택법상 금지사항등기와 거주의무 관련 등기가 존재하고, 후순위 가등기도 구체적인 성격 확인이 요구됩니다. 가격 역시 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 후순위 권리와 임차보증금 인수는 0원이지만, 선순위 제한등기 원문 확인과 최신 시세 검증을 마친 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
