의정부지방법원 2025타경73418. 포천상운아파트 107동 12층 1204호, 전용 59.37㎡ 아파트입니다. 소유자 권중호 씨는 2021.03.03. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.04.16. 이기진 명의의 근저당권 채권최고액 164,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 분석상 말소기준권리이며, 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
가격만 보면 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰되어 92,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 최저가 100,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 가등기 관련 등기의 현재 상태와 확약서의 실제 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 제107동 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.37㎡ · 지상 15층 중 12층 |
| 단지 | 상운 · 998세대 · 사용승인일 1997.04.26. |
| 소유자 | 권중호 (2021.03.03. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,521,368원 |
| 매각기일 | 2026.07.02. |
| 등기 확인일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 관건
1997년과 1998년에 설정된 한국주택은행·강남상호신용금고 명의의 공동담보 근저당권은 2002.10.01.과 2002.10.17. 말소기록이 있고, 2002년 국민은행 근저당권도 2006.03.27. 말소기록이 있습니다. 2002년 새한렌탈 가압류 역시 2002.08.14. 말소됐습니다.
남는 핵심은 갑구 3번입니다. 2002.06.24. 접수된 등기의 목적에 소유권이전청구권 가등기와 소유권이전이 함께 기재되어 있고, 권리자·소유자로 채봉심이 기록된 뒤 채유정으로 개명됐습니다. 이후 여러 차례 소유권이전이 이어졌지만, 별도의 명확한 말소 문구가 확인되지 않는 만큼 본등기 실행 여부, 가등기 잔존 여부, 담보가등기인지 순위보전 가등기인지를 원본 등기와 집행기록에서 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계신고 1건, 실제 임차인 0명
| 신고주체 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 입주자 엄정선 | 90,000,000원 | 2014.09.19. 2014.09.22. | 원래 대항력 있음 확약서로 포기 | 우선변제권만 주장 | 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
임차권등기는 2025.03.27. 한국토지주택공사 명의로 접수됐고, 보증금은 90,000,000원입니다. 최초 계약일은 2014.08.18., 증액 계약일은 2018.08.14.이며, 최초 보증금 70,000,000원에 20,000,000원이 증액됐습니다. 전입일 2014.09.19.은 말소기준권리인 2021.04.16.보다 앞서 원래는 대항력 판단 대상입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 서울보증보험 주식회사(양도 전 한국토지주택공사)가 2026.02.02.자로 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재됐습니다. 따라서 이 신고 건은 실제 임차인으로 중복 산정하지 않으며, 실제 임차인 수는 0명으로 처리합니다. 서울보증보험의 청구액 91,521,368원과 보증금 90,000,000원도 별개의 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
* 룰상 검토 대상 보증금은 90,000,000원이지만, 2026.02.02. 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영해 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 확약서 원본과 법원의 반영 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 80.1%
상운아파트 동일 면적 59.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 115,416,666원, 최저는 100,000,000원, 최고는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.37㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 59.37㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.37㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.37㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.37㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 평균 | 59.37㎡ | 12건 | 115,416,666원 |
감정가 132,000,000원은 실거래 평균보다 16,583,334원 높아 평균의 약 114.4%입니다. 반면 확약을 반영한 현재 실질취득 92,400,000원은 평균보다 23,016,666원 낮은 80.1%입니다. 같은 12층에서도 2026.06.에 108,000,000원, 2026.05.에 120,000,000원 거래가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 1. 선순위 채권 배당 시뮬레이션 | 4,200,000,000원 | 90,336,800원 |
| 임차보증금 승계신고 | 90,000,000원 | 실질 인수 0원* |
| 서울보증보험 신청채권 | 91,521,368원 | 0원 |
| 채권자 미배당 | 22,997,021,368원 | 22,906,684,568원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 90,336,800원이 선순위 채권에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 다만 오래된 공동담보 근저당권에는 이후 말소기록이 있으므로 실제 배당순위와 채권 잔액은 집행기록 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈월중학교 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층이며, 위생·급배수·개별 도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 대로3류와 접합니다. 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 998세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회이고, 본건은 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 3번이 담보가등기인지 순위보전 가등기인지, 이미 본등기로 실행되거나 실효된 권리인지, 별도 말소 대상인지 등기소 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.02.02. 확약서의 제출자, 대상 보증금, 대항력 포기, 미변제 잔액에 대한 청구 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
- 확약 대상 제한. 확약은 한국토지주택공사에서 서울보증보험으로 승계된 신고 건에만 적용됩니다. 별도의 점유자나 임차인이 있다면 별도 분석이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 등기에는 입주자 엄정선의 전입일 2014.09.19.과 점유개시일 2014.09.22.이 기재되어 있습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 구 근저당 말소 대조. 1997년·1998년 공동담보 근저당과 2002년 국민은행 근저당의 말소기록이 해당 전유부분에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
- 배당요구·신청채권 확인. 보증금 90,000,000원과 서울보증보험 청구액 91,521,368원을 중복된 임차보증금으로 합산하지 말고 양도·승계 관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.02.의 변경·연기·매각결과와 최신 매각물건명세서를 법원 기록에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
이 사건의 표면만 보면 감정가 132,000,000원에서 92,400,000원까지 내려와 최근 실거래 평균의 80.1%에 접근한 물건입니다. 대항력 있는 보증금 90,000,000원도 2026.02.02. 확약서에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 해당 신고 건의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 최종 결론은 2002년 가등기 관련 등기가 결정합니다. 그 권리가 이미 정리된 과거 권리라면 92,400,000원이라는 가격은 실거래 대비 분명한 할인입니다. 반대로 선순위 가등기가 현재도 유효해 매수인이 인수하는 구조라면, 가격 메리트보다 훨씬 큰 소유권 위험을 떠안게 됩니다. 따라서 이 물건은 확약서와 가등기 원본이 모두 확인된 뒤에만 검토할 수 있는 조건부 물건입니다. 가격은 합격권이지만, 권리 확인 전에는 보류가 맞습니다.