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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수62 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경61458 · 고양지원 · 아파트
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
242,119,111원 2억 4,211만 감정가 322,000,000원
감정가의 75% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 225,400,000원 최저가 대비 +7%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
고양지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,254만원
최저가의 10% · 22,540,000원
실거래 대비
▼ 14.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.83억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 30% 할인 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 인수 위험은 줄었지만 신건 최저가 대비 실질취득 검토가 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

확약으로 인수 위험은 줄였지만, 임차권 구조를 확인해야 한다 — 파주 후곡마을뜨란채 204호

의정부지방법원 2025타경61458 · 경기도 파주시 후곡로 50, 410동 2층204호
감정가 3.22억 · 최저매각가 2.254억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
62점
매력지수 B등급 · 확약으로 인수 부담은 줄였으나 임차권등기와 실질취득 구조 확인이 필요한 물건
최저가는 최근 시세 대비 낮지만 임차권등기 보증금 3.2억이 존재하고 확약 조건에 따라 판단해야 하는 구조라 권리 안전형보다 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기와 3.2억 보증금 기록이 있는 물건입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 주된 인수 부담은 실질 0원 구조입니다. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 76.4%로 가격 메리트가 있으나, 확약 내용과 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
322,000,000원 / 225,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
294,833,333원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
76.4%
최근12개월 평균 기준
매수인 인수
실질 0원
확약 적용 기준

의정부지방법원 2025타경61458. 파주시 금촌동 후곡마을뜨란채 410동 204호 아파트입니다. 핵심은 일반적인 권리분석보다 임차권등기와 확약 여부입니다. 등기상 임차권자 구명석의 임차보증금은 3.2억원이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있어 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2025타경61458
소재지경기도 파주시 후곡로 50, 410동 2층204호 (금촌동,후곡마을뜨란채)
물건종류 / 전용아파트 · 84.87㎡
소유자김경희
감정가 / 최저가322,000,000원 / 225,400,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 343,087,112원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리는 2025.01.20 강제경매개시결정으로 판단됩니다. 이후 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로, 일반적인 구조에서는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 이 사건은 확약서 제출로 별도 판단이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
구명석 320,000,000원 有 有 확약 적용
✅ 확약 적용 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 구명석)가 제출한 확약 내용에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 해당 임차인 기준 인수 실질은 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

동일 단지 후곡마을4단지뜨란채주공 동일 평형 최근 거래 12건 평균은 294,833,333원입니다. 최저매각가 225,400,000원은 최근12개월 평균 대비 76.4% 수준입니다.

거래월전용층거래가
2026.0884.88㎡3272,000,000원
2026.0784.87㎡5320,000,000원
2026.0784.87㎡1270,000,000원
2026.0784.88㎡8276,000,000원
최근 12건84.87㎡-294,833,333원
배당 구조 (최저가 2.254억)
최저가 vs 실거래 평균
최저가는 최근 실거래 평균 대비 76.4%로 가격상 접근성이 있습니다.

④ 예상배당 구조

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,955,600원
임차인 구명석 보증금320,000,000원221,444,400원
주택도시보증공사343,087,112원0원
⚠️ 확인 포인트 확약이 제출된 임차인에 대해서는 인수 위험이 해소되는 구조지만, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서 원문과 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약서 확인. 임차권등기와 관련된 확약 범위가 해당 임차인 전체 조건인지 확인해야 합니다.
  • 가격 검토. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 76.4%로 가격 메리트가 있으나 임차권 구조를 반영해 판단해야 합니다.
  • 배당 구조 확인. 임차인 우선변제 배당 후 부족분 처리 구조를 확인해야 합니다.
  • 현황 확인. 내부 이용상태 및 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하기 어려운 유형입니다. 임차보증금 3.2억원의 임차권등기가 존재하지만, 제출된 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 최저가는 최근 시세 대비 낮아 접근 여지는 있으나, 확약 조건 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 파주시 후곡로 50, 410동 2층204호 (금촌동,후곡마을뜨란채)

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