한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 2.32억은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 2.235억보다 높은 103.8% 수준입니다. 권리는 안전하지만 가격은 유찰 이후가 유리합니다.
감정가 / 최저가
232,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
223,583,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
103.8%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 없음
의정부지방법원 2025타경73445. 경기도 양주시 광사동 해동마을한양수자인 301동 801호 아파트입니다. 전용면적은 59.9067㎡로 동일 평형 거래와 비교 가능한 물건입니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이며 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 주의할 부분은 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 최근 거래 12건 평균이 2.235억인데 최저가는 2.32억으로 최근 시세보다 높습니다. 깨끗한 권리가 곧 저렴한 매입을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 712 해동마을한양수자인 301동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9067㎡ · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 이상일 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 27,859,451원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않았으며, 매수인이 승계할 대항력 임차보증금은 없습니다. 2019년 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 연천군·국민건강보험공단·의정부시·국·양주시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 시세보다 높음
해동마을한양수자인 동일 평형 최근 거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 7 | 222,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 4 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 223,583,333원 |
최근 실거래 범위는 215,000,000원~235,000,000원이며 평균은 223,583,333원입니다. 최저가 232,000,000원은 최근 평균 대비 103.8%로 신건에서 가격 메리트가 없습니다.
⚠️ 가격 판단 최근 거래 평균보다 높은 가격이므로 신건 낙찰보다는 유찰 후 가격 조정 구간을 확인하는 전략이 적합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,452,000원 |
당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리 분석상 안정적인 아파트입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 223,583,333원보다 높습니다. 권리만 보고 입찰하기보다 가격 조정 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양주시 광사동 해동마을한양수자인으로 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 단지. 해동마을한양수자인 764세대, 2010년 7월 준공 단지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 실거래 평균보다 높은 신건 가격인지 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기다림”
이 물건은 인수 위험이 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 그러나 신건 최저가 2.32억은 최근 실거래 평균 2.235억보다 높아 가격 측면에서는 매력이 제한됩니다. 권리는 합격이지만 가격은 유찰 이후를 기다리는 전략이 적합합니다.
