의정부지방법원 2025타경73450. 경기도 의정부시 의정부동 191-12 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1966년 5월 20일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로, 경전철 의정부중앙역 남측 인근 후면 상가지대에 위치합니다. 토지면적은 152.8㎡이며, 제시외 건물까지 매각대상에 포함됩니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 879,726,760원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 211,222,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 할인폭은 감정가 대비 할인일 뿐, 현재 실거래 시세 대비 할인은 아닙니다. 비교 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 투자수익이나 저가매수 가능성을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개

말소기준권리는 2021.05.12 설정된 명륜새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.24 엠씨아이대부주식회사에 이전되었고, 동일 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 이들은 별도의 선순위 근저당채권을 새로 추가한 것과 구별해야 합니다.

그 뒤 설정된 최영일 근저당 2건, 경기신용보증재단·한화생명보험주식회사의 가압류, 국의 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정되었던 다른 근저당과 압류 중 상당수는 등기부상 이미 말소되었습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 점유·인도 문제는 별개입니다.

② 임차·점유 조사 — 확인자 5명, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 점유·전입 관련자는 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고자로 표시된 사람은 없으므로, 조사상 확인된 인원을 중복 제외 없이 정리했습니다. 다만 각각의 실제 임대차 성립 여부와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2021.05.12 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제권·소액임차인 최우선변제 여부는 확정일자, 보증금, 실제 점유관계 등에 따라 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 24%, 하지만 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 감정가 대비 약 24.01% 수준입니다. 감정가에서 큰 폭으로 낮아졌다는 점은 분명하지만, 같은 지역의 유사 주택·토지 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.

각 회차에서 매수인 인수액은 배당 추정상 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 후순위 채권자의 미배당액은 가격이 낮아질수록 증가합니다. 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아니지만, 배당 부족 규모가 크다는 점과 점유관계의 불확실성은 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,222,000원 가정)

예상 매각대금 211,222,000원 중 집행비용 추정액 3,757,108원을 제외한 207,464,892원이 선순위 근저당권 배당으로 계산됩니다. 후순위 근저당·가압류권자에 대한 예상배당은 모두 0원이고, 채권 총액 대비 미배당은 341,678,798원입니다.

근저당권 이전 및 근질권에 따른 실제 배당수령자·배당순위는 별도 확인해야 합니다. 배당 추정은 채권최고액 등을 기준으로 한 것이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 의정부중앙역 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재한 후면 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장, 의정부경전철 의정부중앙역, 지하철 1호선 의정부역이 있습니다. 대중교통 여건은 무난하나 본건까지 차량출입이 불가능합니다.
• 건물. 1966.05.20 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방 설비가 있으며, 노후 건물의 유지보수와 구조·설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 152.8㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 평지의 사다리형 토지로, 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,888,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 역 접근성은 검토할 만하지만 차량 진입 불가, 건물 노후도, 다수 점유자 조사, 제시외 건물 포함 조건은 활용 가능성과 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유 실사. 서호선, 서진석, 김기영, LI CHANGGUO, AN DEKUI의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 선순위 권리 재확인. 명륜새마을금고 근저당 설정일과 엠씨아이대부주식회사로의 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권의 효력을 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
• 일괄매각 범위. 건물·토지 및 제시외 건물의 위치, 면적, 현황과 소유·사용관계를 매각물건명세서 및 감정평가 원본에서 확인하세요.
• 차량 접근성. 본건까지 차량 진입이 불가능하다는 감정평가 내용을 현장에서 확인하고, 보수공사·이사·자재 운반 시 제약을 검토하세요.
• 노후 건물 점검. 지붕, 외벽, 누수, 급배수, 전기·난방 설비, 구조 안정성 및 예상 수선비를 별도 조사하세요.
• 시세 검증. 같은 생활권의 노후 주택·상업지역 토지 실거래와 접근 조건을 비교해 입찰 상한을 산정하세요. 감정가 대비 할인율은 시세 분석을 대신하지 못합니다.
• 배당·체납 확인. 당해세, 임차인 최우선변제 가능성, 실제 근저당 채권잔액 및 체납 공과금의 부담 여부를 확인하세요.
• 매각 일정. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부와 매각조건의 변경·정정을 법원 공고에서 재확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰 ≠ 확실한 저가매수”

의정부동 191-12의 핵심은 높은 할인율과 그 이면의 불확실성입니다. 감정가 879,726,760원에서 최저매각가가 211,222,000원까지 떨어졌고, 말소기준 이후 등기권리와 전입자의 선후관계만 보면 인수 위험은 제한적으로 보입니다.

그러나 전입 확인자 5명의 임대차·점유관계가 명확하지 않고, 차량 접근이 불가능한 노후 건물에 제시외 건물까지 포함됩니다. 무엇보다 최근 비교 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치 대비 싼지 알 수 없습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 보류. 명도·건물 상태·토지 활용·실거래 시세를 충분히 검증하기 전에는 4회 유찰이라는 이유만으로 적극 응찰하기 어려운 물건입니다.