의정부지방법원 2025타경73450. 의정부동 191-12의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 스라브지붕 2층, 사용승인일은 1966.05.20이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 152.8㎡의 대지, 일반상업지역이며 공시지가는 1㎡당 1,888,000원입니다. 현재 최저매각가는 301,746,000원으로, 감정가 879,726,760원에서 이미 3회 유찰된 회차입니다.
권리의 출발점은 2021.05.12 설정된 명륜새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후의 압류·가압류·후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.10.24에는 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 191-12 · 경기도 의정부시 호국로1298번길 35-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1966.05.20 |
| 토지 | 대 152.8㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 1,888,000원/㎡ |
| 소유자 | 황윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 879,726,760원 / 301,746,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 305,820,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.12 명륜새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 최영일 근저당권 15,000,000원·49,500,000원, 도봉세무서 압류, 경기신용보증재단 가압류 38,000,000원, 한화생명보험주식회사 가압류 86,643,690원, 현재 경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위입니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 점유·전입 관계자는 실제 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다섯 명 모두 전입신고일이 2021.05.12 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인 대상이지만, 대항력 없는 점유자의 보증금 미회수분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서호선 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| AN DEKUI | 2022.12.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LI CHANGGUO | 2023.09.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 서진석 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김기영 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 해석 — 34% 회차를 ‘시세 34%’로 읽으면 안 된다
현재 최저가 301,746,000원은 감정가 879,726,760원에서 3회 유찰된 결과입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 211,222,200원, 5회 유찰 시 147,855,540원입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 최저매각가일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 물건은 일반적인 아파트와 달리 1966.05.20 사용승인된 2층 주택과 152.8㎡ 토지를 함께 보는 물건입니다. 감정평가상 본건까지 차량출입이 불가능하고, 토지 도로접면은 세로한면(불)입니다. 따라서 가격 판단은 단순한 유찰폭보다 토지가치, 건물 노후도, 접근성, 제시외 건물의 상태와 실제 활용성을 함께 검증하는 방식이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,024,444원 |
| 2. 근저당권 · 명륜새마을금고 | 360,000,000원 | 296,721,556원 |
| 3. 근저당권 · 최영일 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 최영일 | 49,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 86,643,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 549,143,690원 중 예상배당 296,721,556원, 미배당 252,422,134원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 형성된 후면 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 불가능합니다. 인근에 버스정류장, 의정부경전철 의정부중앙역, 지하철 1호선 의정부역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 2층, 사용승인일 1966.05.20. 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 152.8㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 5명 실점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자·점유범위·사용관계를 현장에서 확인해야 명도비용과 기간을 가늠할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력 승계는 없더라도 배당과 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 차량 접근성 확인. 감정평가상 차량출입 불가능으로 기재되어 있으므로 실제 골목 폭과 진입 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·면적·상태·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 노후도 점검. 1966.05.20 사용승인 건물인 만큼 구조·누수·난방·배관·수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 현물가치 기준. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 토지와 건물의 실제 활용가치를 기준으로 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장이 결정한다”
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.12 근저당권이 말소기준이고, 실제 전입관계 5명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 담보·압류·가압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난점은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 감정가 879,726,760원에서 3회 유찰돼 최저가가 301,746,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 1966년 사용승인 2층 주택, 차량출입 불가, 세로한면(불) 접면, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건은 일반적인 공동주택과 가격 형성 방식이 다릅니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 현물 검증은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 유찰횟수가 아니라 실제 토지·건물의 활용가치를 얼마로 볼 수 있느냐입니다.
