매력지수 B등급 · 권리는 대부분 정리되지만 대항력 가능 미상 임차인과 하락 추세를 확인해야 하는 다세대
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수권리는 없으나 대항력 있는 미상 임차인 가능성과 최근 거래 하락 추세로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신축 다세대에 2회 유찰로 가격은 조정됐지만, 대항력 가능 임차인의 보증금 미상 리스크가 남아 있습니다. 권리상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 임차인 확인과 최근 하락 거래 흐름을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
420,000,000원
다세대 평가액
최저가
294,000,000원
2회 유찰 · 감정가 70%
실거래 최근12개월
345,000,000원
최신 거래 1건
매수인 인수
0원
등기상 인수권리 없음
제주지방법원 2025타경8206. 제주시 애월읍 상귀리 애월리브안 103동 402호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 6일 설정된 주식회사프로핏 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 전입자가 존재하고, 일부는 보증금이 확인되지 않아 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경8206 (임의경매)
소재지
제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289 애월리브안 103동 4층 402호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 공동주택(다세대주택) · 다락 소재
소유자
주식회사센텀하우징
감정가 / 최저가
420,000,000원 / 294,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사프로핏 / 856,541,095원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸
⚠️ 임차인 확인 필요 이진수는 전입일 2023.08.21로 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
전입
보증금
대항력
우선변제
이진수
2023.08.21
미상
가능·미상
해당 없음
이다혜
2025.02.21
미상
없음
해당 없음
홍정은
2024.08.06
미상
없음
배당요구
한주성
2024.04.22
20,000,000원
없음
배당요구
③ 시세 비교 — 최근 거래 하락 흐름 반영
애월리브안 동일 평형 최근 거래는 2025년 9월 345,000,000원 거래가 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 393,571,428원이지만 최근 거래 기준으로 보면 하락 추세가 반영됩니다.
거래월
층
거래가
2025.09
3층
345,000,000원
2024.06
4층
400,000,000원
2023.04
2층
365,000,000원
평균
7건
393,571,428원
최저가 294,000,000원은 최근 12개월 거래 345,000,000원의 약 85.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 기준 추세는 -14.1%로 하락 방향이며, 과거 평균 거래가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,916,000원
근저당 · 주식회사프로핏
2,100,000,000원
289,084,000원
가압류 등 후순위
640,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질 가격 기준
최근 거래 345,000,000원 대비 최저가는 낮지만 하락 추세 확인 필요
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
⛔ 주의 관점 대항력 가능 임차인 이진수의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 최종 취득원가 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 이진수의 보증금·확정일자 확인이 우선입니다.
유치권 공고 확인. 필요비·유익비 관련 유치권 주장 공고가 있었으나 유치권배제신청서가 접수되었습니다.
가격 판단. 전체 평균 거래가보다 최근 거래와 하락 추세를 우선 검토해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 실제 위험”
이 물건은 신축 다세대이고 2회 유찰로 가격 조정이 진행됐습니다. 하지만 경매에서는 최저가만 보는 것이 아니라 임차인 보증금 가능성, 최근 거래 흐름, 세금·권리 관계를 함께 봐야 합니다. 등기상 인수권리는 없지만 대항력 가능 임차인의 보증금 미상이 남아 있어 확인 이후 입찰 판단이 필요한 물건입니다.
