의정부지방법원 2025타경73502. 의정부시 녹양동 ‘청구’ 아파트 102동 11층 1110호입니다. 감정평가상 방3·주방·욕실 및 화장실1·발코니·현관 구조로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 11층입니다. 사용승인일은 1994.12.26입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.06.20 주식회사알포메 가압류 250,000,000원입니다. 그 뒤의 의정부시 압류는 각각 말소됐고, 2025.11.06 주식회사알포메의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 자체만 보면 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기부보다 임차인 김양수의 선순위 점유관계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 146-15 녹양동청구아파트 102동 11층 1110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·주방·욕실 및 화장실1·발코니·현관 · 18층 중 11층 |
| 소유자 | 김정수 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 사용승인일 | 1994.12.26 |
| 단지 | 청구 · 409세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
소유자 김정수의 소유권이전은 1995.03.14입니다. 이후 1997.06.27 한국상업은행 근저당권 65,000,000원이 설정됐지만 2002.03.06 말소됐고, 1998.02.19 박심순의 소유권이전청구권가등기도 2013.09.04 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.20 주식회사알포메의 가압류입니다.
중요한 점은 임차인 김양수의 전입일이 2001.05.15이라는 것입니다. 말소기준 2023.06.20보다 훨씬 앞섭니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됐고, 2025.12.30 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아야 하며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 실제 인수부담을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 | 2001.05.15 | 미상 | 미상 | 2025.12.30 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득’ 확인 전 보류
청구아파트 전용 59.9㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 163,083,333원, 최근 12개월 11건 평균은 166,090,909원이며, 최신 거래는 2026.07 167,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 27.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 11 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 144,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 144,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 59.9㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 59.9㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2025.05 | 59.9㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 11건 | 166,090,909원 |
현재 최저가 85,750,000원은 최근 12개월 평균의 51.6%에 불과하고 최신 거래 167,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 가격만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서는 임차보증금이 확인된 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있으므로, 51.6%라는 할인율을 그대로 투자수익의 근거로 쓰면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사알포메 | 250,000,000원 | 83,806,500원 |
| 3. 갑구 9번 · 주식회사알포메 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주식회사알포메의 250,000,000원 청구금액 중 83,806,500원이 배당되고 166,193,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 표의 매수인 인수액 0원 계산과 별개로, 김양수의 선순위 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 매수인 부담은 임차관계를 확인한 뒤 다시 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 166,193,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 191,455,451원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,017,499원 | 40,861,184원 | 209,138,816원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부종합운동장 동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·생활편의시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 11층, 복도식. 사용승인일 1994.12.26입니다.
- 도로. 단지 북측 약 8미터 내외 도로, 서측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역. 공시지가 1,341,000원/㎡, 토지면적 7,236.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 거래. 청구아파트 409세대, 전용 59.9㎡ 최근 거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 166,090,909원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김양수 보증금 확인이 최우선. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득액·인수액·응찰상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제 여부와 배당순위를 판단하려면 확정일자 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 김양수는 2025.12.30 배당요구를 했으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 최저가 51.6%에 현혹 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 51.6%지만 이는 임차보증금 인수 전 숫자입니다.
- 등기부 소멸과 임차인 승계를 구분. 주식회사알포메 가압류 이후 등기권리가 소멸한다고 해서 선순위 대항력 임차인의 보증금까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도 총액은 아직 모른다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 175,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 85,750,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 166,090,909원의 51.6%입니다. 최신 거래도 167,000,000원입니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다. 김양수는 2001.05.15 전입해 2023.06.20 말소기준 가압류보다 앞서고, 대항력이 확인됩니다. 그런데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득액도 미확정입니다.
가격표만 보면 매력적이지만 권리확인이 끝나지 않은 사건. 보증금 확인 전에는 ‘85,750,000원짜리 아파트’로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
