의정부지방법원 2025타경73529. 의정부동 메트로타워 16층 1606호입니다. 현재 소유자는 박광옥으로, 2022.02.03 매매를 원인으로 2022.03.02 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 87,263,000원입니다. 그런데 임차인 이아림은 계약일 2022.02.12, 확정일자 2022.02.14, 전입·점유개시 2022.03.02로 확인되며 보증금은 85,000,000원입니다. 이후 2024.03.04 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.08.22 한화생명보험 주식회사의 가압류 20,579,908원입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저매각가 39,200,000원에서 집행비용 1,105,600원을 뺀 뒤 임차인에게 38,094,400원이 배당되고, 46,905,600원이 미배당되는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1606호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 17.194㎡ · 19층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 박광옥 (2022.02.03 매매 · 2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 87,263,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구금액 | 85,097,200원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.22 가압류 · 한화생명보험 주식회사 · 20,579,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
실제 임차인은 1명, 이아림입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며 보증금은 85,000,000원 한 건으로 봅니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.03.02, 확정일자는 2022.02.14이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 본래는 대항력과 우선변제권이 모두 성립하는 구조입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 이 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 낙찰자에게 승계되는 실질 보증금은 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이아림 제1606호 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.03.02 | 2022.02.14 | 2024.03.04 | 대항력 원래 有 우선변제 有 대항력 포기 확약 실질 승계 0원 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 5,000만원’을 봐야 한다
메트로타워의 실거래 매칭 면적은 17.194㎡이며 확인된 거래는 12건입니다. 전체 평균은 81,392,500원이지만 거래 대부분이 2022년에 몰려 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래는 2025.12 · 50,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 50,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -40.7% 추세로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.19㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 19 | 68,550,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 15 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 18 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 14 | 86,660,000원 |
| 2022.04 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.02 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 81,392,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 39,200,000원으로 최근 12개월 평균 50,000,000원의 78.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 48.2%라는 숫자보다 최근 거래 대비 78.4%를 가격 판단의 중심에 두는 것이 맞습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 추세가 -40.7%이므로, “최근 시세보다 낮다”와 “안전하게 싸다”는 같은 말이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 이아림 보증금 | 85,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 20,579,908원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이아림 | 85,097,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 선순위 대항력 임차인 룰만 적용하면 현재 회차 미배당 46,905,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 2026.06.01 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 이아림에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 39,200,000원 | 46,905,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 31,360,000원 | 54,604,480원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 25,088,000원 | 60,763,584원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약의 적용 대상인 이아림 한 명에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되므로, 위 미배당 수치는 원래 권리구조상 계산값으로만 보고 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·아파트·근린상가 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 전철 1호선 의정부역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 16층 1606호이며, 급배수·위생·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,053,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있으며 토지는 평탄한 부정형입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 메트로타워는 176세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건, 최신 거래 50,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01 확약의 핵심은 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 미변제 잔액이 있어도 임차권등기 말소 동의입니다. 이 문구가 실질 인수 0원의 근거입니다.
- 임차인 관계 확인. 이아림은 임차인이면서 2025.11.10 강제경매개시결정의 채권자로 표시되고, 관계인 가능성 경고도 존재합니다.
- 최근 시세 중심 평가. 전체 평균 81,392,500원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 50,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -40.7%이므로 현재 최저가가 최근 시세의 78.4%라는 사실만으로 향후 가격 안전성을 단정하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 반영. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 가격 할인과 별개로 수요·환금성까지 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 권리분석은 표면과 결론이 다릅니다. 이아림은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자, 임차권등기를 갖춘 보증금 85,000,000원의 선순위 임차인이고, 현재 최저가 배당만 보면 46,905,600원이 미배당되어 매수인이 인수하는 형태입니다. 그러나 2026.06.01 확약서로 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준도 최저가에 별도 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 39,200,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 50,000,000원의 78.4%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 시세가 이전 거래보다 -40.7% 하락했고, 현재 물건은 이미 3회 유찰, 단지 경매 평균도 3.2회 유찰이라는 점에서 환금성과 추가 하락 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 하락장 속 가격과 환금성입니다.
